一、海南房地产业的现状及发展趋势

　　1998年以来，随着海南省处置积压房地产力度的加大，政府收回38万亩闲置土地，有效控制了房地产市场的供给总量。同时将大量积压房地产改建成商品住宅或经济适用住房推向市场，使海南房地产业开始从上世纪九十年代初期的泡沫创痛中走向复苏。2000年-2006年，受全国宏观经济景气上升和旅游业发展的影响，加上海南自然资源特殊且优越，岛外前来海南购房居住、旅游度假和投资置业的人士日益增长，推动着海南房地产业的快速发展。2004年至2006年，海南省房地产投资额从56亿元增加到89亿元，年均增长26.3%。2007年1-11月，海南省房地产投资额达到106亿元，同比增长26.7%，商品房施工面积和销售面积同比分别增长15.2%和32.5%；房地产投资占同期城镇固定资产投资的26.7%，房地产相关税收收入达到26亿元，占同期全省地方财政收入的41.6%。

　　由于房地产业的快速发展对地方现阶段经济增长具有明显的推动作用，加上涉及各方获利明显，并受海口、三亚两地房地产业发展的激励，海南各市县从沿海城市到中部山区县城都大兴土木、遍地开花大搞房地产开发建设。与此同时，各种投资主体也都纷纷调整投资策略，抢滩海南地产界。仿佛在一夜之间，海南已悄然迎来房地产开发的新一轮热潮。而且，这轮热潮正在广泛影响着海南的各行各业，给社会各界带来剧烈的震荡。由房地产的高速增长带来的建材、建能涨价和供应不足，造成其他产业的成本急剧提高和速度降低，产业之间的挤出效应明显，在不同程度上影响了其他产业的发展。

　　不可否认，房地产业的发展，对增加地方财政收入，拉动建材类的投资，促进相关产业的发展，促进就业，提高生活质量等方面都带来积极影响。但是，目前以中低价位的中小户型普通商品房为主的房地产业，最终对海南未来的经济社会发展意味着什么呢？这是一个值得认真探寻的问题。毕竟，曾经的泡沫剧痛告诫我们，应理性对待房地产业的发展，否则，海南发展的步伐仍然存在着再一次被房地产热潮灼伤的危险。

　　二、海南房地产的性质和隐忧

　　产业发展类的房地产和移居消费类的房地产对经济社会发展的贡献率有着本质的差异。以三亚为例，产业发展类的房地产对经济社会的贡献率是：如某五星级酒店的从业人员平均占用的住房是10平方米，年平均生产的GDP是50万元人民币，所交纳的税费是5.2万元人民币。移居消费类的房地产对经济社会的贡献率是：某移居类的小区，人均住房是40平方米，年人均消费不足10000元人民币，所交纳的税费是600元人民币，每年所消费的公共产品是4-5千元人民币，形成的公共财政负担是3400-4400元/年。

　　为保持持续健康发展，海南的房地产业必须建立在为生产性产业发展服务的基础上。海南省上世纪90年代初期房地产泡沫经济的破灭，究其原因除了投机炒作外，更重要的是房地产的发展脱离了生产性产业发展的基础，缺乏生产性产业经济的支撑。

　　目前，海南省城镇化进程呈现加速发展态势。1988-2000年，城镇化率提高了5.7个百分点，年均增长0.44个百分点；2001-2006年，城镇化率增长了12.7个百分点，年均增长2.12个百分点，是1988-2000年均增长率的4.8倍。

　　上述数据充分表明，进入新世纪后，海南省城镇化正在加速，但是，这种城镇化进程是由生产类产业发展带动的还是移居消费类带动的，要进行深度分析。如果是生产类产业发展带动的，其发展将是健康的、持续的；如果是移居消费类带动的，将可能是昙花一现。因此，政府要在制度安排和设置上积极培育以生产类产业带动为主的城镇化进程，而移居消费类带动的城镇化进程要对其进入阶层进行合理的选择。

　　海南是中国最大的经济特区，年均气温25.3℃，常年无冬，空气质量全国一流，生态环境优越，是适合休闲旅游的度假胜地和最宜居住的人间仙境。此外，与全国绝大多数城市相比，海南的房地产具有明显的价格优势，因此海南房产倍受岛外民众青睐。

　　目前，外来人口是海南有些城镇人口增长的主因，这些外来人口带来了新的住房需求，推动了当地房地产业的发展，为海南经济高速增长锦上添花。而且，这种需求不会因时间的推移而减弱，商品房需求上升有不可阻挡的长期趋势。

　　目前，海南市场上的购房群体大致由四部分人构成：一是内陆城市旧城改造拆迁群体。由于大量拆迁户急需安置，部分有实力的人士拟在海南征寻专门安置老人家庭的中小户型；二是移居又寻业的人员；三是“海痴”型候鸟一族，定期南飞度假，倾向购买度假公寓、景区住宅为自己在海南安置第一居住地或养老之所；四是投资型一族，喜欢到海南度假，看好海南房产的升值潜力，更喜欢借助海南的特色房产(产权式酒店、酒店式产权公寓)作为投资。以海口、三亚为例，房地产外销比例分别为73%、85%，而三亚一线海景房产的外销比例更高，达93%以上。

　　然而，海南房地产外销红火的同时却埋藏着巨大的社会隐忧，并极有可能在未来严重阻滞海南经济的健康发展。对岛外居民到海南购房、置业和定居要一分为二看待，在看到外来人口居住促进经济短期繁荣的同时，也要看到其对海南经济长远发展的负担。

　　首先，外来人口定居后续公共产品将由海南省提供，势必增加海南日后的财政负担。按照批发零售贸易和住宿餐饮业约6%的税率计算，外来非产业人口定居海南年均消费在8万元以上才能使得经济社会保持在不发展的静态平衡状态，低于8万元的消费标准，公共财政支付就难能为继。其次，外来非产业人口的增加，加大了资源的承载负担，会损害生态环境质量，降低海南赖以发展的生态环境比较优势，占用将来发展的空间。同时也提高了其他产业发展的资源成本，进而制约其他产业的发展。第三，海南产业受环境等条件的限制不可能也不能发展劳动密集型的高污染加工工业，本地人员的就业本来就十分的困难，外来人员购房定居会加大海南的就业压力。

　　不论是从经济社会的发展还是从就业以及环境资源等诸多方面考虑，这都值得我们去研究，去探寻他的合理性、作出科学的制度安排。

　　海南省五次党代会提出“坚持生态立省”、“优良的生态环境是海南持续发展的重要基础”。海南之所以环境质量继续保持全国领先，生态环境进一步改善，是因为人口总量和污染排放量没有超出资源环境的承载能力，并在推进生态省建设过程中放弃或限制了一些产业发展，付出了巨大的经济限速成本。海南省委、省政府高度重视环境保护和生态建设，从海南省的区位条件、自然资源禀赋和经济发展比较优势出发，全面实施生态省建设，制定了发展生态产业和创建最佳人居环境的美好蓝图。但是，生态省建设的成就，归根到底要靠产业类型、社会效益、对外吸引力和居民生活满意度等几个方面体现出来。我们一定要坚持科学发展观，用科学、长远的规划、计划，合理布局产业、科学定位产业、有时序发展产业，保持积极主动的供需平衡。在结构优化、质量提升过程中提速增效，防止低水平的过量开发，保护好资源环境。相信我们的下一代会比我们更加聪明，会开发出比现在水平更高的产品。

　　海南的房地产发展要借助良好的生态环境发挥最大的产业经济效益。大面积发展中低档低价普通商品住房建设，降低了一般素质和技能的劳动力和非产业工人人群来海南城市居住的门槛，势必增加公共财政开支、就业和生态环境的压力。房地产中低价销售无异于贱卖海南优良的环境资源和降低海南可持续发展能力。这与海南省大力推进生态省建设的初衷相背离，也不是海南房地产业发展的方向。

　　三、海南房地产业应确定和坚持的方向

　　勿庸置疑，海南一流的生态环境资源，从全国视点去看是属于绝版资源。由于海南独特的地缘位置以及资源的稀缺性，决定了海南房地产市场潜力巨大，空间无限。国际知名的热带滨海旅游度假城市和度假区的住宅，无不以少而精的高端、高价定位，这值得我们借鉴，也应该是海南房地产应该坚持的战略方向。

　　(一)、高端房地产由于高价位的作用，能够抑制低收入的低素质阶层大量流进海南。

　　海南岛的自然条件优越，吸引性潜力巨大，但海南主体是一个海岛，经济属于典型的岛屿经济，区域的极限性较大，生态环境相对比较脆弱，对人口的承载能力有比较严格的要求。此外，海南经济总量比较小，公共财政无力支撑众多人口的公共产品支出。

　　如果大规模开发中低价位的商品房，会导致中低收入的中低素质群体大量涌进海南。海南的产业吸纳劳动力的能力非常有限，进入海南的中低素质群体的就业问题将成为非常大的社会问题。比如三亚市的月川村，本土居民仅3100人，外来购房和租房的人有36000余人(年超生达700-800人)，这些人群大部分人无业可就，到处违法违规占道摆卖、违法违规经营无牌照“摩的和边三轮”等。近年来月川村的发案率明显上升，已多次发生袭警事件。

　　此外，中低价位商品房势必引进一批低素质的人群，增加低素质人口比例，不利于改善海南人员整体素质较发达地区相对比较落后的现状。

　　高端房地产对高素质、高收入阶层有较大的吸引力。进来的人数量不多，占用自然资源和公共产品相对减少，而消费强度却要大得多。

　　发展高端商品房吸纳高素质、高收入阶层，有利于改善海南的人口素质结构。人文环境本质就是总人口的素质综合，没有良好的人文环境，经济社会不可能健康发展，特别是旅游业。高素质的人流还有明显的知识辐射作用，以及带来较多的商业信息和商业机会，促进地方经济的发展。此外，高端商品房还能对城市景观起到较大的正面影响，可提高城市的档次。

　　(二)、发展高端商品房地产业有利于促进房地产需求的健康发展。

　　随着我国经济的不断发展，高收入阶层不断壮大，具有购买高端商品房欲望和能力的群体在不断增加，高端商品房需求不断扩大。据统计，中国超过百万美元的家庭数量已居全球第五、亚洲第一，这说明中国高端消费品市场正在迅速扩大。再加上中国人对住房的拥有欲望自古以来都比较强烈，所以对于高端地产的消费欲望将更加旺盛和持久。做工一流、环境一流、品质一流，且借助独特资源的海南高端商品房不但能使政府和企业的收益增加，而且能够满足高收入阶层的消费需求，对引进岛外高素质、高收入阶层的消费具有圈套的吸引力。

　　(三)、发展高端商品房有利于增加财政收入，增强政府解决低收入阶层住房问题的财政能力，有利于解决贫富矛盾。

　　房地产是一个竞争的市场，土地资源由政府按照市场规则配置，商品房价格的提高，主要收益在于政府。发展高端房地产，可大大增加政府的土地收益、房地产交易税收。

　　政府通过发展高端商品房，从高收入消费者中获得相对高额的收益，再用这些收益反哺低收入群体，其本质是社会财富重新分配的一种巧妙方式。高收入阶层可以从社会发展中得到高水平的享受，获得心理和生理满足，产生支持经济社会发展的良好心态。同时，低收入阶层也会因为得到政府直接的货币补贴，获得生活的基本保障，而感激政府。

　　(四)、有利于促进住房观念的转变。

　　我国私人拥有住房产权的比例远远高于发达国家，住房租赁市场发展缓慢，整体房产利用效率不高，空置数量大，造成资源浪费。同时，由于房屋的不可移动性，增加了人力资源的流动成本，不利于人力资源的流动，影响人力资源的合理配置。另外，控制新的经济适用房和低档次的商品房，有利于现有不同房源的充分利用，优化和培育现有低端房产市场，可提高现有房产的利用效率。

　　四、解决海南普通民众住房问题的基本对策

　　在高端房地产开发建设成为主流方向后，根据九部委的十五条措施要求，海南的房地产业应该围绕“一省两地”的战略目标，建设面向中低收入者的普通住宅，以满足岛内人士的住房需求，其具体对策和措施主要有：

　　一是旧城改造。按照城市发展规划，通过市场运作方式对旧城区居民拥有的松散、杂乱无章的小矮房进行成片改造，以提高建设容积率，配套基础设施和进行环境整治，节约利用土地。可以从提高土地利用率中获取旧城改造的成本、解决居民住房和建设本地居民有长期生活费用来源的出租房屋、铺面。

　　二是建立货币补贴制度。按照住者有所居的原则，建立低收入群体的住房货币补贴制度。收入的高低是一种动态的概念，随着社会的发展，具体人的收入高低会随着就业状况的变化而变化。用70年不变的静态住房来解决可能是很短暂的临时低收入人群住房显然是不合理的制度，同时也不实际。我国的低收入还是一个极低平台的低收入，是没有能力购买经济实用房的群体，就是政府财政补贴建设经济实用房，真正的收益对象一般不会是低收入群体。采取货币补贴的方式，有利益低收入群体直接感受到政府的关怀、有利于减少财政开支、有利于促进租赁市场的发展、有利于社会资源的有效利用。

　　三是建产业廉租房。在产业集聚区，由政府主导，主要由被征地集体组织实施建廉租房，将产权分配给被征地的农民，实行公司统一管理，用于在岗产业工人租用。这一模式可有效避免产业工人用短期的工作机会占有长期的低价房地产资源和由于工人的流动长期占用低价房地产资源。

　　特别是海南省旅游产业的比例比较大，旅游产业的从业人员受年龄的影响也比较大，如果没有促进顺畅的流动制度设置，随着时间的推移，年龄的增大势必不断累积失业的人口，扩大失业群体。产业廉租房的开发建设既可以解决本地被征地农民的长期收益，又可以解决产业工人居住问题，促进产业经济的发展和社会的和谐。

　　四是建居民廉租房。居民廉租房的主要对象是本地低收入居民以及新增居民。廉租房可由房地产企业竞地价和竞房价、房租的方法，以市场方式建设。廉租房可避免因城市居民暂时的低收入而占有长期的低价房地产资源，并可以达到惠及面的最大化和抑制外地人员为购买便宜房的利益驱动而新增居民。

　　五是福利房。福利房是由政府出资建设，用于解决社会“五保”对象居住问题的公共住房。福利房的开发建设针对特定人群，房屋的设计、建造有其特殊要求。土地可由政府划拨，开发建设则可由政府招投标竞价选取建设商。福利房的建设、运营和管理费用由政府公共财政支付或来自接收社会慈善捐赠。

　　六是建经济实用房。经济实用房的主要对象是本土居民。经济实用房土地的取得可以按照土地的取得成本价，由政府主导建设，按照制度分配购买资格。

　　七是建“双限房”。双限就是限地价、限房价。“双限房”由政府主导建设，“双限房”的价格标准按照公职人员的一定年限的收入总额为定价基础，按照国际惯例一般不应高于10年的总收入减去生活的必须支出。“双限房”主要解决对象是没有购买商品房能力的公职人员。

　　经济实用房、“双限房”等政策性房要规定其永远不能改变的“身份”，只能按照政策使用。使用者可以拥有产权，没有完全的处置权，不能进入市场。拥有者的“身份”(经济条件)改变时，无条件按政策价格交由政府回购。就是建立一个“房身份不变，人身份可变”的政策性住房制度。(作者系三亚市政府常务副市长)

　　作者：严之尧