买房账

　　中新海南网1月15日电 据海南日报报道，买房、卖房是大事，一般情况下要花几个月甚至几年时间。但举家从安徽来海南的谢女士一家，两个月之内在海口安家，并在此前一个月将内地老家房子迅速卖掉。这样的买房、卖房速度让人惊讶。但谢女士称，并非草率行事，一切都是精打细算。

　　租房不如买房

　　去年3月初，谢女士老公来海南工作。初来乍到，单位租2室1厅100平方米供其居住，月租金800元。但6个月后房租需要自付。

　　房租太贵!远在内地的谢女士得知情况，第一反应就是：还是买房划得来。

　　两人合计：买一套80平方米左右的房子，以海南当时新楼均价约3500元计算，房款及各种税费不超过30万元，首付一半房款，再按揭贷款15万元10年，每月还款约1600元。把内地老家房子卖掉，就可以在海口按揭买一套新房子。

　　月供约1600元，10年后就有一个真正属于自己的家。而租房子，每月付出800元，房子10年后还是别人的，永远不会有家的感觉。两人决定在海口买房安家。

　　合理避税迅速卖旧房

　　内地房产中介评估，谢女士108平方米内地的旧房，政府拆迁补偿价19万元，而市场价可以卖到25万元。

　　但由于安徽阜阳市房价上涨过快，该地严格执行楼市调控政策，购买的房子如果在5年之内转手，除缴纳成交额5%的营业税，还得缴纳售房所得20%的个人所得税。

　　房产中介分析，由于该房到2008年6月才超过5年购买期，当时出售价如果达到25万元，要缴5%的营业税、20%的个人所得税，合计税收近5万元。也就是说，谢女士卖房最后能到手的钱也就20万元，并且，要卖出25万的价格，还不能急，必须慢慢等，才能有合适的买家。

　　中介公司建议合法避税：以20万元净得可以快速出售房子，等到2008年6月份才办产权过户手续，这样可规避5万元的营业税及个人所得税。

　　谢女士立即做广告，以20万元净得出售此房。最终一个熟人的朋友经过慎重考虑，与谢女士达成房屋交易协议：出售房屋，谢女士净得20万元，其它税费全部由买方承担;但协议签订之日，谢女士只能得到18万元，余下2万元等到2008年6月办好产权过户手续后才付清。

　　新房买不起买二手房

　　去年7月初，谢女士怀惴18万元售房款飞赴海南，开始四处看房。

　　一开始，谢女士一心想买新房。老公一有空，她就拉着在金盘附近一起到处看房。

　　金盘路有个楼盘，9层以下已没房可售，而9层及以上虽然有几套房，但户型比较大，有套98平方米的2室1厅，不但沿街，而且西晒，每平方米还要2900元。加上各种税费、装修、购买家电家具，全部办好差不多要40万元。谢女士选择放弃。

　　红城湖边有个高层楼盘，因为能看到红城湖，号称湖景房，均价3500元左右，但户型最小也是103平方米。房子虽然不错，但致命的缺点是总价太高，全部办好超过45万元。

　　谢女士决定调整思路：买二手房。为能快点买到合适的二手房，她在好几个房产中介公司登记：30万元以内、面积90平方米左右、金盘附近。信息一发布，每天接到十几个约请看房的电话。

　　京江花园有套128平方米房子，中介出价不高，29.5万元，但房子采光不好，白天室内都要开灯。谢女士还价28万元，中介说问问房主，但此后就没消息了。

　　龙昆南路有套房子，虽是烂尾楼改造，但小区环境看起来不错，110平方米的毛坯房，出价22万元，一切税费由买房人承担。谢女士去看房时，恰好另一中介公司也领着一购房人在看房。谢女士本想出价20万元，税费各自分担，没想到另一个购房人出价21万元，税费各自承担。

　　半个月时间，谢女士看了近20套二手房，十分满意的很少。但谢女士有个感觉：海口二手房市场在升温，有几套房子本来有意购买，想等中介催时再砍点价，但竟然没有中介来催。

　　去年7月25日，一中介公司推荐：金盘路丁香家园有套房子，面积85平方米，房主2005年装修入住，家电、家具等生活用品齐全，真正是拎包入住。谢女士与老公立即前往看房。

　　房子在4楼，2室1厅，家电、家具齐全，无论从外面看，还是从里面看，与新房都没什么差别。房主是海马汽车技术员，被调到上海工作，急于卖房，房子作价23万元，家电、家具、装修等作价4万元，总共27万元。

　　谢女士很动心。而房产中介也敲起边鼓：你们刚来海南，人生地不熟，如果买毛坯房，到处买材料装修，还要满街跑买家电家具等，安家至少得半年时间;这期间要租房，还耽误工作;如果买这种现房能省下很多事。

　　谢女士只问了一个问题：有房产证吗?房主立即拿出房屋产权证。谢女士与老公当场决定：就这个价，明天开始办手续。

　　谢女士说，买此房的决定虽然时间很短，但实际上是经过大量比较，比如，这套房子每平方米2700元，比附近新楼每平方米便宜300元左右;比如，毛坯房从装修到入住要四五个月，期间房租等各项费用也要五六千元。

　　第二天，谢女士开始办手续。首付13万元，按揭贷款14万元，本来利息是7.4%，但银行给予优惠15%，实际利息是约6.3%，每月还贷1580元。去年9月1日，谢女士拿到房屋产权证，在海口安下家。

　　入住后，小区有邻居问房子成交价。谢女士报出每平方米2700元时，邻居大吃一惊：你买得太贵了，我们买新房时每平方米才1700元呢!

　　谢女士并不后悔，近几年来房价普遍上涨，买房卖房赚钱是正常的事。谢女士说，丁香家园里有套130平方米的房子，2007年12月份出售，成交价40万元，每平方米超过3000元，并且这套房子还是一楼。照此推算，她的房子每平方米应该可卖3200元，因为她的房子在四楼。

　　那么，如果有人出价每平方米3200元购买谢女士的房子，她会不会卖呢?她说，肯定不会卖的，一来她买房是自住，不是投资;二来她购买此房，表面上看房价是23万元，实际上，按揭贷款14万元10年的利息约5万元，中介费以及其它税费总共7000多元，购房总成本接近29万元，每平方米超过3400元。

　　买房人感言

　　自住房还是早买好

　　短短几个月内，把旧房卖掉，又买新房。这样的速度，不能说不快。

　　“每次买房，我都有种紧迫感：晚买不如早买。”有过两次买房经历的谢女士坦言：“因为房价涨得快，不说晚买一年，就是晚买几个月，有时也要多付出一大笔钱。”

　　2003年5月之前，谢女士家在内地一直都是租房，每年的租金都要3000多元。前前后后租了7年的房子，租金总共花了2万多元。而那时候，房价总体水平并不高，每平方米也就六七百元。但2003年5月份，房租突然猛升，由每月200多元突然增到300多元。房东称：租金不涨就搬家!

　　一直希望攒钱买房的谢女士有了危机感：租金大涨，房价肯定也要跟着大涨，再不买房，以后怕永远也买不起房子。

　　那年5月，谢女士一家紧急行动。很快，她们看中一套108平方米的房子，总价7万多元。尽管买房的钱没有攒够，但谢女士一家还是按揭贷款，咬着牙将这套房子买下来。

　　“那次是买对了。”想起第一次买房，谢女士说：“2003年至2007年，全国房价普遍大涨，安徽阜阳市也不例外，基本上每年以500元的速度飞涨。至2007年举家南迁时，这套房子市场价已涨到25万元。”

　　来到海南，谢女士一家同样有危机感：就全国的省会城市而言，海口的房价不能算高，并且与安徽的二级城市相比，海口的房价只高出1000元左右。从全国的楼市发展趋势看，海口的房价还有一定的上涨空间。

　　事实也证明了这一点。2007年下半年，尽管国家楼市调控政策一波紧似一波，尽管内地一线城市如深圳、北京、上海等地楼市出现拐点迹象，但海南楼市并没有受到明显影响，新楼盘销售依然不紧不慢，二手房市场甚至呈现交易升温的迹象。

　　“虽然银行贷款利息连升6次，但从海口楼市长远发展来看，随着海南新一轮开发高潮的兴起，利息增加的速度不大可能超过海南房价上涨的速度。”谢女士说：“如果是自住，宁可贷款早买房，也不要攒钱晚买房。”

　　楼市关键词

　　楼价——海口商品住房均价突破3000元大关?

　　据海口市房管局消息，去年1至11月，海口商品住房平均销售价格为3286元/平方米，比上一年增长12%。反过来推算一下可知，上一年海口同期商品住房平均销售价格应为2933元。

　　在去年7月，又有媒体报道：“据海南省价格监测中心数据，6月份海口市房地产价格继续保持上涨走势，集中成交价格由5月份的3924元/平方米涨至4025元/平方米。”

　　海口市住宅商品房平均价格到底是多少?这确实是个谜。

　　保障——力度空前措施具体

　　全省未来5年住房保障规划出台：2008年至2012年，全省计划新建廉租住房69.564万平方米，共12213套，计划建设经济适用住房361.56万平方米，共46596套。到2011年末，各市、县要将廉租住房保障范围由最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。

　　政府保障低收入家庭与困难家庭住房的决心，将使楼市走向健康、理性、成熟，将有效防止楼市出现大起大落现象，无论是对开发商，还是对购房者，都是一个利好消息。

　　处置——烂尾楼基本消灭

　　上世纪90年代初期，海南地产泡沫破灭，留下1631万平方米的“半拉子”工程。1999年，在中央政府支持下，海南开始采取非常措施处置“半拉子”工程。至2007年底，海南烂尾楼基本消灭，全省累计盘活闲置建设用地2万公顷，盘活积压商品房1444万平方米，处置停缓建项目16.8万平方米。海南楼市从此可以轻装上阵了。

　　作者：周月光、郭景水