9月27日上午，想到农村购买一块宅基地盖房的海口市民徐女士终于得到了有关专家的答复：即将实施的《物权法》规定，农村宅基地使用权不得抵押，这就意味着宅基地不能流转，因此城市居民购买农村宅基地建房物权将不受法律保护。

　　城里人想在农村“安家”

　　40岁的徐女士在海口有两套房子和一部车，一次她到澄迈老城镇办事时，发现老城镇的交通方便、环境优美，就萌发出在农村建房居住的想法。

　　“从海口到老城只要15分钟，住在城里空气差、噪音多，一到下班还堵车，如果在老城的农村住，环境又好来回上班也还算方便。”徐女士的想法很快得到几名同事的赞同，大家约定合买一块地建房共住，此事由徐女士具体操办。

　　随后徐女士从附近村民口中得知，有些村民可以私下转让宅基地，但无法办理土地使用证。徐女士觉得村民的土地都不办证，没有证也没有关系，只要建好房能住就可以。但随后徐女士经过朋友提醒，查阅了即将实施的《物权法》并请教了专家，最终她明白了自己的想法是行不通的。

　　 海南大学王崇敏教授认为，农村宅基地是无偿提供给农民的，除特殊情况(如搬迁、进城)外不得私自流转；即使人口搬迁、进城后，宅基地也应该收回到村集体，分配给其他村民。《物权法》明确规定宅基地不得抵押，明确了农村宅基地不得买卖。

　　交易宅基地双方权益不受保护

　　和徐女士农村安家的愿望相似，万宁市大茂镇龙尾村村民陈明章建房也受到阻挠。由于陈明章家人口增多，他决定在其父母住宅西侧建一个175平米的房屋，经过万宁市国土局、大茂镇政府核查后，大茂镇政府同意陈明章建房。

　　但同村村民陈亚弟认为，陈明章建房所使用的宅基地是自己的，不同意他建房。一方面家庭住房越来越紧张，另一方面没有宅基地，陈明章不得不考虑在同村村民手中买一块宅基地，但目前他还没买到。

　　王崇敏教授提醒，根据《物权法》和《土地管理法》规定，私人擅自处置宅基地，将受到法律处罚，没收违法所得，限期改正，同时交易双方的合法权益将得不到保护；村集体违法处置宅基地，将追究有关责任人刑事责任。如上例中，陈明章可能从同村村民手里买到宅基地并建房，但一旦发生纠纷，所购得宅基地及地上建筑物的归属是一个很难判定的问题。

　　《物权法》有利于农村稳定

　　 王崇敏教授认为，宅基地作为农村村民建造个人住宅的集体土地，可以让农民居住权利有所保障，一旦农村宅基地大量交易，就会造成大批农民离开农村，流离失所。《物权法》关于宅基地的规定，有利于农村长期稳定，和谐发展

　　王崇敏教授同时认为，《物权法》宅基地不流转的规定，对农村发展也存在制约，城市居民不得到农村买宅基地，造成城市人口与农村人口无法互动，随着城市发展，城市人口越来越多，农村人口涌进城市，一方面城市建设用地紧张，而另一方面农村宅基地需求量下降大量宅基地闲置，土地供求矛盾明显；同时土地作为农村重要资源，如果能设定抵押，农民可以用于贷款、引资，对农村经济发展有很大作用。鉴于宅基地交易情况和农村发展需要，相信今后会出台新的法律，一方面满足城市居民购地需求，另一方面规范宅基地流转。

　　王崇敏教授表示，权衡利弊从现阶段情况来看《物权法》的实施对于规范农村宅基地管理，维护农村稳定，保护农村耕地所起的作用更大。

　　法律链接

　　《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百八十四条第二项规定：宅基地的土地使用权不得设定抵押。

　　作者：王勇