中新海南网8月20日电 据海南日报报道， 定位为“国家海岸”的海棠湾，6月22日首期7宗“生地”通过公开招标出让，获得21亿元土地出让金，创下海南一次性出让土地收益的最高纪录，令海棠湾成为三亚甚至海南的一个新资金洼地。

　　在业界，比这21亿元更令人瞩目的是海棠湾开发模式，有关人士对此的关注和思考一直持续到现在。

　　求亲阵容豪华，两年多却没有一家“下聘迎娶”

　　三亚市国土环境资源局局长文和告诉记者，和石梅湾、博鳌等高档旅游度假区开发模式相比，海棠湾最大的特别之处在于，土地的一级开发由政府独立完成，然后政府以项目带土地招商，而不是政府和企业合作进行一级土地开发并分享土地出让收益。

　　虽然两种开发模式并无绝对优劣高下之分，但是省国土部门一位长期从事土地管理的官员鲜明地亮出观点：三亚做了一件了不起的事。

　　而这个“了不起”首先在于三亚市政府主导了土地开发。据文和介绍，这种选择最根本目的是加快海棠湾开发，按海棠湾开发最初的设想也是采取与企业合作成片开发，但却客观上延缓了开发。

　　海棠湾区域总面积达到98.7平方公里，是亚龙湾国家旅游区的5倍。海棠湾首次进入公众视野是在两年多前。当时，以上海家化集团为首的上海企业联合体希望能参与该区域的土地一级开发整理。随后和黄、保利集团等都表露出类似意图，虽然一时间“求亲”阵容可谓豪华，但两年多来却迟迟没有一家“下聘迎娶”启动实质性的开发建设。

　　然而三亚却等不起了。

　　高端游客增加，高星级酒店用地紧张，加快海棠湾开发成为不二选择

　　随着三亚国际知名度的提升，随着俄罗斯、日、韩游客纷至沓来，随着欧美市场的促销成果的悄然显现，到今年6月，三亚高端客人的增长已连续17个月高于80%的增长。对政府而言，一边是高端游客增加的喜悦，一边是高星级酒店用地紧张的压力，亚龙湾、大东海、三亚湾这几个成熟景区几乎没有存量土地用于新酒店建设了。

　　按惯例，酒店的建设周期一般为两年多。为了能与未来三四年三亚游客特别是高端游客增长趋势对接，集合了海湾、泻湖、岛屿、沙坝、湿地、冲积平原、滨海平原、水库、伊斯兰古墓群等重要的生态和旅游资源的海棠湾无疑成为了三亚高端酒店建设开疆拓土的首选之地。

　　面对旅游业发展对建设用地的迫切要求，三亚不得不放弃与企业合作进行一级土地开发的模式，转而由政府对海棠湾进行深度规划，投入基础设施建设，策划出一个个具体的开发项目，然后让企业通过项目取得土地，主导企业尽快进入实质性开发阶段，使酒店业发展不滞后于游客数量的增加，并成为恒久的税源。

　　于是三亚用了半年准备，制作项目规划光盘和资料，向有实力的开发商发出邀请，20多家企业和个人报名参与招标，一共交纳了3.5亿元定金并提交了初步的设计方案。这7宗面积为2130亩的土地均规划为建设高星级酒店。海南开维集团有限公司、三亚市巨源旅业有限公司等7家公司和个人胜出，取得海棠湾的入场券。

　　透过成片开发得失，细算政府如何实现土地收益最大化

　　政府在海棠湾实现了土地出让收益的最大化，是“了不起”的第二层意思。这也从一个侧面证明了三亚政府开发、经营土地的能力有所增强。

　　在谈到政府如何实现土地收益最大化的话题时，我们不得不正视一个现实。目前海南沿海市县已达成或积极争取达成与企业成片开发意向的项目包括博鳌(二期)、神州半岛、盈滨半岛、铜鼓岭、木兰湾、陵水滨海风景区、石梅湾等有十多个，开发土地计划面积超过三百多平方公里，虽然这些项目中有不少已开始开发建设，但和省委省政府的预期和海南经济社会发展的需要还有一定差距。

　　1990年代初，海南的企业成片开发区域有93个，总面积上千平方公里。但截至2004年底这些开发区成片开发实际仅使用土地面积49平方公里。据有关人士分析，造成这种现象的一个主要原因就是海南地价偏低，而海南的土地尤其是滨海土地更是稀缺资源，潜在价值和增值空间巨大，同时以开发名义圈占土地的财务成本，远远低于土地的升值潜力。

　　在经济萧条、市场需求不旺或者政府开发实力不足的情况下，采用与企业成片开发土地的模式是具有合理性的，政府通过让度土地的预期收益，实现推动经济发展的目的。但是当经济进入景气空间，土地成为卖方市场，而政府具有了相对雄厚的实力后，继续采用与企业合作的方式开发土地的话，这笔账算下来就不再合适了。于是三亚开始在海棠湾尝试新的开发模式。

　　政府单独完成一级开发还有一个好处就是，政府对土地绝对垄断，所以整个开发建设过程中可以更充分实施监控。据记者了解，在最初和企业意向合作开发时，不少企业最看好的是做旅游地产，计划把海棠湾按移民城市来建，而这与省委省政府提出的把三亚建设成专业化、国际化旅游城市，把海棠湾建成高端旅游目的地的定位是有所偏离的。

　　从某种意义上说，海棠湾的开发带来的不仅仅是21亿元土地出让金，对海南的土地开发又何尝不是一个启示。(谭丽琳）