2005年，国家一系列宏观调控政策的出台成为商铺火热的催化剂，但其本质是压抑多年的市场需求。从下半年开始，国家一系列宏观调控政策在市场中发挥威力，特别是今年针对二手房交易实施的交易个税，更是雪上加霜。在不支持大力开发的大环境下，一些开发商将资金转向宏观政策调控不严的商铺。因此，宏观调控政策成了省城商铺火热的催化剂。

　　海口商业地产的现状

　　 从开发的情况看，2005年海口产权商铺的开发速度加快，在住宅和写字楼新盘量减小的情况下，新商铺的大量涌现与之形成鲜明对比。

　　 从销售的情况来看，几乎所有大型商铺都采取产权式销售，就是将一个完整的商场产权进行分割，单位出售。但是由于多数人对产权式商铺没有清晰的了解，不熟悉产权式商铺的投资方式，市民在商铺投资方面还是有所顾虑，整个商铺市场的投资气氛和投资市场可以说还没有真正形成。

　　 从市民投资热情来看，据有关方面调查显示，目前济南市的产权商铺中最热销的是社区商铺，写字楼底层商铺也普遍被看好，商场产权式商铺由于观念新，仍然是最后被接受的投资方式。

　　行业问题凸显

　　 问题一：扎堆兴建，经营和投资风险增大。

　　 这种现象以商业街、商场等普通商业形态为最多。同区域内同质化产品过多，造成恶性竞争加剧，给开发和投资都带来相当大的风险。例如：在相同或相邻的区域内，已有一家大型综合百货商场，而在所谓的“5公里死亡圈”上，又有与其经营定位相似的大卖场、中大型综合超市安营扎寨，其未来经营竞争之激烈、投资风险之大可想而知。因而，近年来，许多经验丰富、眼光精明的专业投资者都将视线瞄准了主题性、特色性、经营客集聚力均较好的专业市场进行投资。

　　 问题二：开发商只重销售不重经营。

　　 部分地产开发商对商业规律不甚熟悉，没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，套用住宅开发模式，先设计、后出售；不注重商业物业的使用功能和后续管理，商业物业的结构、硬件配套设施，楼层业态规划、商铺间隔、立体车流、人流交通及导向系统不符合经营定位和商家需求，使经营商家对项目本身失去信心。

　　 商业地产有一道“关系链”：发展商——投资者——经营家——消费者。四者的关系可以看作是商业物业市场上的“利益互动”关系，这一关系链影响着商业物业的开发、投资及经营行为，如果发展商不能真正为商场的经营提供实质性的支持，不能保障项目的经营畅旺，就肯定不能吸引更多投资者或消费者的目光，项目销售就难以做到了，那么其中所蕴含的开发、经营、投资风险就是必然的了。

　　 问题三：只重前期销售，不重后期运营管理。

　　 对经营尤其是对后期商业运营管理的不重视，是导致许多商业地产项目最终失败的重要因素。

　　 目前在商业地产投资领域，项目开业后专业、规范的运营管理越来越受到投资者和承租者的关注。

　　 目前大部分发展商并没有真正着手建立商业管理体系，只是在广告中宣传将为项目提供“统一经营、专业管理”，没有真正的实际举措。管理商要建立一套实时有效的管理手段、管理模式，设立管理机构，制定管理条例，也只有这样，才能从实际行动上加强投资者和经营者对管理商的信心。

　　 以上反映出的规划及经营等问题所隐藏的危机，对行业的发展形成了极大阻碍，也给投资市场带来了巨大的风险；只有抓住问题症结，才能找到解决方法，保障商业地产市场健康、有序和低风险地发展。(记者郭得印)

　　来源：海南特区报