23日，海南特区报《开发商一纸广告三处违规》一文刊登后，引起了读者的极大关注，许多曾经有过受骗经历的购房者纷纷来电痛陈购房陷阱，希望有关部门对此加以规范治理。那么如何鉴定虚假房产广告和合同中的陷阱呢？有关专家认为，开发商的促销广告主要涉及楼盘的具体环境、位置、设施、小区配套、户型、面积以及其他的一些优惠条件，这就需要购房者在购房时睁大眼睛加以识别。

　　楼盘环境方面的虚假广告

　　 三亚某开发商在宣传广告中称其楼盘临海，可看见海景，购房者张先生现场查看后发现确实如宣传广告所言，2003年9月张先生与开发商签订了购房合同。2005年初入住后才发现，该楼盘前又盖起了一栋楼，挡住了观海景的视线。

　　 专家提醒：如果开发商不是故意虚假宣传，就是说假如开发商事先不知情，而是由于规划等方面的原因造成的，开发商不需要承担法律责任。但关于开发商的主观故意或是无意不好界定，因此购房者务必要在合同中注明这一点。

　　房屋设施方面的虚假宣传

　　 据严先生反映，他现在居住的义龙西路的某楼盘，开发商在宣传时称在楼顶有空中花园，并附有平面图。可2003年底严先生提前入住时才发现，楼顶不仅没有空中花园，还将其卖给私人，又加盖了一层，这让原本住在顶楼的严先生空欢喜一场。

　　 专家提醒：近年来虽然对房地产广告的整顿力度在加大，可目前的房地产市场的宣传广告虚假或不规范的占50%左右，或无中生有、或随意夸大等。

　　钻房屋面积误差3%的空子

　　 海口景山小学的陈老师相中了海甸五西路的一套房，当初与开发商签订合同约定的建筑面积为106.93平方米，其中套内建筑面积94.56平方米，公摊面积为12.37平方米。而2004年3月，却发现公司再次公布的建筑面积与合同上约定的相差2平方米，套内建筑面积也有出入，但均低于合同约定的3%的误差。但一些业主在重新测量时却发现误差远远大于开发商公布的面积，其中套内建筑面积相差5.76平方米。

　　 专家提醒：开发商与房屋测量机构相互勾结，在面积中玩“猫腻”，特别是把面积误差刻意控制在合同约定的3%内，而业主若重新测量，其花费则很多，有时与多交的房款相差无几。

　　小区配套“应有尽有”的诱惑

　　 开发商在广告中称小区有幼儿园、超市和宽敞的停车场，可入住后才发现幼儿园距小区有两站路，超市子虚乌有，且停车场只是一个临时搭建的存放摩托车、自行车的棚子，张先生为此后悔莫及，可开发商却不见人影儿。

　　 专家提醒：因购房者对开发商不明底细，其财力和来头都不明白，这样的承诺往往存在于一些位置相对偏远、生活方面不尽方便等楼盘中，为了吸引消费者，开发商常用这种“伎俩”，因此，消费者在购房签订合同时要以规划等部门审批的文件为准，并将这些条件注明在合同中。

　　 “购房入户”吸引异地购房者

　　 2004年8月，外地来琼的吴先生相中海口府城某小区，开发商承诺“至少会办理4个海口市城镇户口的指标”。冲着这一点，吴先生与开发商签订了购房合同，但直到2006年1月，城镇户口的指标都没有落实。

　　 专家提醒：我省自2005年6月底已取消了购房入户的规定，这属于一些政策性因素，购房者除了要多了解国家政策，还要在合同中注明不能兑现的补偿条件。此外，消费者还要注明因一些自然灾害等方面的原因造成不能履行合同的补偿条件。

　　 “一房两卖”使“两房主”伤神

　　 2000年3月份，许先生相中了国贸附近的一套房子，并交了70%的房款，直到2001年6月份，开发商还没有办理预售备案登记，因此许先生拒绝缴纳余下的30%的房款。2001年8月份，开发商交房时没有按时向许先生交房，并将此房卖给了张先生。2001年底，许先生去看房时发现房子已卖给了张先生，而此时张先生已经开始装修了。许先生一纸诉状递交到龙华区法院，经龙华区法院、海口市中院两审判决，以“保护买卖在先原则”，将房子判给了许先生。此时张先生想通过私下协调的方式与开发商交涉，可却再也找不到开发商的人影儿了。

　　 专家提醒：房地产开发经营企业所开发项目在取得商品房预售许可证后进行预售，与承购人签订商品房购销合同，应当自合同签订之日起30日内向房产管理部门申请登记备案。消费者在签订预售合同前，要仔细查看登记备案事宜，以免开发商“一房多卖”。

　　广告不真实可告开发商

　　 花花绿绿的房产广告、亦真亦假的广告词、热情洋溢的售楼小姐……这些都足以吸引消费者的眼球，但同时也是陷阱重重，虚假房产广告究竟算不算欺诈呢？

　　 许多开发商认为，广告与法律条款是两个范畴的概念，房产宣传资料的法律性质属要约邀请，不是要约，主要是“广而告知”，宣传楼盘的风格、设施以及性价比等，宣传楼盘特有的优势，以吸引消费者的眼球，然后通过洽谈达成一些协议等。要约邀请不具有约束力，因此不能认定为欺诈。

　　 DC城海口房地产交易市场法律顾问何强则表示，开发商的口头承诺、宣传广告是构成合同的一部分，对开发商具有约束力，只要是对商品的质量、地段、附属设施等信息做了明确、肯定的陈述，而且送达给了潜在的消费者，消费者则有权要求开发商兑现承诺，否则开发商要承担法律责任。《合同法》规定，经要约人承诺就构成了有效要约，消费者只要同意了要约的意思表示，开发商的信息陈述就构成了合同的一部分，即使没有写入房屋买卖合同也不表明这部分不存在。

　　 因此开发商如果在媒体、宣传资料上所做的关于绿化率、配套设施等的宣传，一旦不能兑现，可以跟开发商交涉，并可起诉开发商合同欺诈。

　　律师提醒

　　懂法才能保护自己

　　 何强律师认为有三点要特别提醒消费者注意：一是如果开发商宣传广告中有关于小区以外地段的一些设施，如即将修建公园、马路等，这些也许是开发商故意做出的噱头，也许是若干年后的事情，但总之这些均为政府规划方面的事情，与开发商没有必然的关系，并且消费者在事后维权时，对开发商一般也只能从道德上谴责，因此消费者面对这些时务必要保持清醒；二是消费者在签订合同时，要争取把广告内容在合同中标明，或者把广告资料作为合同附件，以便更明确合同内容；三是遇到虚假广告要及时投诉维权，如遇到虚假广告，消费者要保留相关证据，向各级工商行政管理、房地产管理部门、建设厅等主管部门投诉，主管部门对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容房地产业，可责令其限期改正，并根据《房地产开发企业资质管理规定》，在年检中予以降级或者注销资质等级，工商管理部门也要依法对其予以查处。　　(罗孝平)