中新海南网5月31日消息:

　　据海南日报报道,新一轮地产调控再次发力，九部委再下“猛药”。这一对“国六条”的细化政策，会对海南楼市产生多大影响？记者30日走访听取了部分市民、开发商、房地产从业人员及有关职能部门工作人员方面的反应。综合各有关方面人士看法，他们总体认为，在九部委的调控政策之下，海南有意向购房的市民持等待观望心态的人数明显增多，海南楼市虽然价格可能仍会保持总体稳定，但销售趋缓的压力会进一步加大，中期走势则有待于观察。但从长远看，海南具有中国惟一热带海岛等优势，海南楼市未来的长远前景仍会较佳，宏观调控政策不会对海南房价造成暴涨或暴跌之影响。

　　购房观望人群明显增多

　　春节过后的三个月内，在海南从事制种业的黄先生利用休闲时间看遍了海南所有的中高档楼盘。他想买一套200平方米左右的大户型，但现在他换房的心态已经发生了变化。

　　“从媒体的报道看，现在楼市似乎不是很好，我等个半年再做决定吧。”黄先生告诉记者。

　　刚结婚不久的陈小姐在今年3月份时还屡次嘱托记者帮为推荐120平方米左右的住宅。过完“五一”之后，她和先生反而不急了，她说，“国家屡屡调控，房子即便不降价，也不会涨到哪去，慢慢看，慢慢挑，到今年年底再决定到底买不买。”

　　记者随机询问了一些有购房意向的市民，他们大多持观望心态。对于国家调控，大多数市民表示高兴。李先生说，老是有人拿海南的房价跟北京、上海、广州的房价比，说海南的房价是多么低，海南的房地产市场是多么健康，但海南的收入跟发达城市也差很远。他说，他供职的单位在海口也算是中等，但一个月的综合收入也就是2000元，每年能存1万元就算很不错了。一套像样的房怎么也需要20多万元，他得存多少年才能买得起一套房？

　　在经济适用房和廉租房建设滞后的状态下，一些想改善住房条件的市民自我感觉是被排除在海南楼市之外。他们对于地产调控高举双手欢迎。

　　九部委的意见也打乱了一些欲分步改善住房条件市民的计划。有的市民想先买一套小户型，过两三年再换大房，但是国家规定新房5年内转让要交全额营业税，由于有顾虑，也加入了观望者行列。

　　九部委的意见中有一条：自6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。业界人士认为，这对于炒短线的房产投资客会起抑制作用，会大大加大投机性购房成本。

　　有的资深房地产开发商认为，九部委的意见肯定会对市民们的购房心理造成影响，影响期有可能会持延三个月至半年左右时间。这意味着有的融资比例过多的开发商在销售趋缓的情形下，会面临一定的资金压力，不排除有的楼盘会采取变通方式降价从而带动销售。

　　执行是否到位有待观察

　　国家九部委贯彻国务院指示精神，重拳出击，再出15条措施。但是，也有一些业界人士对于地方全部执行政策表示尚待观察，而政策的执行力度则关乎楼市走势。

　　根据意见，此次的调控重点在于改善住房结构，包括城市规划中，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上等等。有关业内人士表示，这些措施有一定的作用，但落实起来非常困难，地方政府是否能够积极配合并不乐观。针对土地两年不开发就无偿收回土地使用权这一点，早在多年前就有了，但操作起来没有多少可行性。

　　一位姓张的开发商表示，国家九部委的意见还是有很多的不确定性，具体执行有很大的难度。如“购房5年”的理解就有三种，是以签订合同，还是以交订金，或者是以房产证的办理时间来计算？如“空置房”如何确定，我随便放几张旧家具算不算空置？设计时，有意识把两套中小户型的房子放在一起，购房者打通即是一套大户型，也可规避国家的规定。“中低价位”以何界定，在海口4000元/平方米就是高价位，但是在上海就是廉价房，这里面开发商也大有文章可做。

　　省建设部门有关人士说，目前的房地产市场与政府的利益紧密相联系，市县财政的相当大比例来源于房地产市场。虽然，国家要求每年供应的居住用地七成要用于中低价位的小套型，但很多地方领导认为，海南的资源稀缺，不能贱卖，因此要规划好、包装好卖高价，而花了高价买来的土地，开发商一定会好好珍惜，开发的产品肯定是卖高价的。

　　开发商陈先生表示，海口、三亚如果放弃土地这一块地方财政收益，估计会出现较大的财政空缺。即便承担政府的职责建设低价房，又如何制约市场价与国家指导价之间的寻租权？如何抑制那些暗度陈仓式收费？

　　此外，如果开发商能够以执行国家政策为由，从政府手上以较低价位获得了用于开发经济适用房的土地，那么有可能引发新一轮的幕后土地交易，协议出让土地又成为开发商赚取巨大土地差价的法宝，开发商一定会想方设法打“擦边球”。

　　品质比拼时期提前到来

　　记者日前走访海口各楼盘注意到，很多售楼部可用“门可罗雀”形容。有的开发商向记者坦承，进入5月份之后，销量下降幅度惊人。上个月还能卖20多套，5月份只卖出了4套。销售压力加大已经成为海口、三亚开发商们的普遍感受。

　　统计显示，目前海南现房存量和潜在的供应量都远远超过本地市场的一般需求，而岛外购房者的比例也处于淡季之中，消费者哄购房子的现象根本不可能发生。因此，在消费方占绝对主导的情况下，海南的开发商已没有了趾高气扬的资本。

　　省人大常委会住宅小区的开发商是中海银投资有限公司。该公司有关负责人说，他没有想到海南楼盘进入品质比拼的时期会提前到来，现在购房者占据了主动地位，如果楼盘的配套、外观、质量等方面存在不足的话，消费者马上掉头就走。他感觉庆幸的是，省人大常委会住宅小区在定位之初，尽量吸引了相对旺销滨海地产的优点，如南北通透的板楼、一梯一户等等，如果当初没有沉下心打造产品，有可能会在销售淡季承受较大的销售压力。

　　海岛春天的开发商虽然对海南楼市一直持乐观的态度，但他也认为，供应量在现阶段有些偏大，现在海南的楼盘已进入品质比拼的肉搏战，不重视品质、不重视消费者需求的开发商有可能会面临淘汰出局的可能。(记者邓建华)

　　提高房贷首付岛内影响甚微

　　29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，该意见称，将有区别地适度调整住房消费信贷政策，将从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。此举在业界引起不小震动。记者30日采访了海南多家银行，各家银行房贷部门均表示，该政策对于银行房贷会有一定影响，但是更多的是出于心理影响，而对于个人实质性居住用房，特别是中低收入阶层自住房贷款首付受影响甚微。

　　光大银行海口分行房贷金融部主管认为，此政策对房地产市场会有一定影响，但是作为一个清晰的政策信号，对于炒房投机行为会有一定的打压作用。而且，这也是住房结构调整的一个信号，即鼓励自有住房和首次住房的信贷，而要打压投机性炒作性住房。但是该人士表示，此举对海南楼市影响不会很大。因为最初人民银行在指定房贷管理办法时，最高上限不能超过8成。但是海南的各家银行为了谨慎起见，均对个人首次入住的住房贷款首付均以7成销售，而对商业用房、别墅均采取最高5成房贷，而且不执行优惠利率，只实行最高10年的按揭。对于购买第二套住房的客户来说，采取了要么提高利率、要么提高首付比例的办法，较好防范了风险。以光大银行为例，目前逾期不还房贷的比例极低。因此，他认为，海南银行谨慎执行房贷政策的效果客观上部分抵消了即将执行的政策对楼市的影响。

　　中国银行海南分行房贷金融部主管也告诉记者，该政策对于银行房贷的供给将会产生一定影响，但是对于普通消费者自住购房来说，影响不会很大。况且因为海南一直是在实行30%的首付率，这个政策只是更加明确。对早已执行该政策的海南来说，不存在冲击。更多的是波及到京、沪、深等房地产过热的城市。

　　建设银行海南分行房贷金融部有关人士也认为，银行大幅提高首付的措施主要是针对投资和投机性质的房屋贷款，是一种“有保有压”的结构性调整，个人自住型房屋贷款业务基本不会受到新政策出台的影响。(记者陈岚桦)