中新海南网5月18日消息：

　　编者按：

　　没有地就没有房，有房就必然有地。从建筑学的角度讲，房产与地产，天然不可分割，因而，房地产在当今社会被作为一项重要的不动产进入商品流通领域时，房产证和土地证这两项产权证明文书，显然是事关交易成败的要件。

　　然而，在实际的房地产买卖中，因为一些不规范的操作时常会出现一手交了钱、一手交了货而“两证”却未能完整兑现的尴尬：要么缺少土地证，要么一时拿不出房产证。而一方面，卖方急于将房产出手；另一方面，买方却望而却步要撤出交易，纷争由此而生。在这样的情形下，法律是认定解除交易还是交易继续？答案如何，事关房地产买卖双方的切身利益。日前，海南省法院终审判决的两起房地产纠纷，为我们提供了一些启示。

　　认购中介公司代销的一套别墅

　　2003年下半年，海口市民蔡先生咨询过当地几家房地产中介，逛了几处房地产交易市场后，对位于海口市和平大道回龙小区的一幢别墅产生了兴趣，无论房子的品质、位置、价格都基本满意。

　　几经谈判，2003年11月，蔡先生与销售该房的海南第一房地产交易中心有限公司签了一份《认购书》。双方约定，蔡先生确定认购和平大道回龙小区B5幢别墅，房屋产权系曹某所有，总价为83万元。双方还确认了该房产的产权证号及房产面积。当天，蔡先生向交易中心支付了3万元定金，并保证在签订认购书后15天内与交易中心签订房屋买卖合同。

　　发现土地与房产“分家”

　　交了定金后，蔡先生到房产和国土管理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实是曹某，但土地证的所有人却是海口某公司。经进一步了解，原来海口这家公司将那块地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理土地过户手续，便在地上建了那套别墅并销售给了曹某，曹某虽办了房产证，但未经国土管理部门办理土地证。

　　由于交易中心出售的别墅没有土地使用证、房产权利存在瑕疵，所以，到了约定签订买卖合同的那天，蔡先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并要求交易中心退还他已付的定金。

　　而交易中心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包括地产，公司不能接受蔡先生的非分要求。由此，一个要求退钱，一个要求买房，双方协商不下，蔡先生诉诸法院。

　　一审认购无效，返还定金

　　海口美兰区法院受理此案后，经审理认为，和平大道回龙小区B5幢别墅的产权人，没有依法取得这套别墅占用范围内的土地使用权并领取权属证书，而房地产交易中心将这套别墅代理销售给蔡先生的行为，违反了我国《城市房地产管理法》的相关规定，即房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。

　　因此，美兰区法院一审判定：蔡先生与海南第一房地产交易中心有限公司签订的《认购书》无效；交易中心应返还蔡先生3万元定金。

　　上诉房产与地产是两码事

　　交易中心不服一审判决提出上诉。其上诉理由有三：第一，蔡先生认购该别墅时，是对该房产做了充分了解才同意认购的。第二，《认购书》上所有条款约定的都是“房产”，要求签订的也是“房屋”买卖合同，从未包括地产。第三，房屋所有权与土地使用权是两个不同的产权，我国没有实行房、地产权利主体一致的原则，而一审将房屋所有权与土地使用权混为一谈，是错误的。

　　答辩未成文观点，不能定案

　　就第三个理由，交易中心做了进一步说明：

　　首先，土地与建筑物各为独立的不动产，因而房产与地产是两个不同的产权，曹某依法领取了房产证，当然有百分之百的权利处分该别墅，将之转让他人。

　　其次，土地与房屋既然各为独立的不动产，难免会出现土地与房屋产权人不一致的情况。曹某只有房产权，当然只能处分房产权，而不能处分地产权。

　　再次，我国《城市房地产管理法》在制定过程中，该法草案中曾规定：国家实行城市国有土地使用权和土地上的房屋等建筑物及其附着物所有权的主体一致，即房地产权利主体一致。但因审议中有委员反对，这条规定后被删除。所以，我国没有实行房地产权利主体一致的原则。

　　交易中心同时指出，由于房地产交易操作中的不规范，历史上不仅遗留了许多诸如有房产证没有土地证的问题，就是现在整个海南90%的商品房也都没有办理土地分割证，实践中普遍存在房地产权利主体分离的现象，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房，都不能转让吗？

　　对此，蔡先生则认为，我国《城市房地产管理法》起草过程中，未形成正式法律文件的观点，不能成为定案的依据。对方还称“海南90%的商品房也都没有办理土地分割证，难道这些有房产证而没有土地分割证的商品房都不能转让吗？”而事实上，本案中交易中心代销的房产，连“大证”都没有，根本谈不上土地分割证的问题。

　　二审驳回上诉，维持原判

　　海口市中级人民法院二审认为，我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《城市房屋权属登记管理办法》也规定，房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致”的原则。所以，交易中心的抗辩理由，不符合法律规定。

　　而该中心与蔡某签订《认购书》，代理销售的和平大道回龙小区B5幢别墅，未依法取得土地使用权并领取土地证，违反了上述法律法规的规定，因此代销房产存在权利瑕疵，蔡先生有权拒签买卖合同，并要求退还定金。

　　日前，海口中院终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　律师点评

　　房地一体原则

　　海南德赛利律师事务所廖晖律师认为：

　　本案争议中所涉及到的法律争议是房地产买卖中的“房地一体原则”。“房地一体原则”是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属同一主体，在房地产转让时，房屋的所有权和土地使用权必须同时转让。“房地一体原则”也被称为“房随地走”原则或“地随房走”原则，其源于房产与地产不可分离的自然属性。

　　本案中合同双方对房屋和土地权利主体是否必须一致的争议，与我国房地产登记管理的历史渊源有关。目前我国不动产登记机关分散，土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。但是，房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，有着先天的紧密联系，在形态上这两者也是密不可分的。人为将其剥离并由两个部门管理，既不符合国际惯例，又给不动产权利人登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了导致法律上的问题以外，还可能导致法律的漏洞，客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。

　　目前，在法院的司法审判实践中，基本上适用“房地一体的原则”。本案的判决也是根据《城市房地产转让管理规定》：“房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。由于上诉人并未依法取得土地使用权证书，所以其代理销售的房产存在权利瑕疵，最终导致了销售方的败诉。

　　此外，还需注意的一点是，我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度，“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”，相信随着我国立法工作的不断进步和发展，类似的法律问题和法律争议将会越来越少。

　　卖房有土地证，尚无房产证

　　在美国工作的美籍华人孙先生，退休后回国选择在海口定居。2004年上半年，通过中介公司，他看中了海口市海甸岛福安花园的一栋三层小楼。同年7月，孙先生与房屋的主人李某签了“转让协议”，约定李某将这栋楼及所占用的土地使用权，一并转让给孙先生，总价款68万元。当天，孙先生即向李某交付定金4万元。

　　按双方约定，余款64万元应在土地证、房产证办到孙先生的名下后，由孙先生一次性付清。后经双方协商，孙先生又付了20多万元房款后，李某同意让孙先生入住。入住后孙先生又付了部分房款双方也办结了土地证过户手续。但孙先生事后得知，李某的这套房尚未办理报建手续和房屋产权登记。

　　买房补办了房产证

　　为了买下这套房，孙先生不仅补办了相关手续，还缴纳了有关费用及罚款。2005年1月，孙先生取得了房产证。

　　李某得知孙先生已经取得了房产证，便要求向他支付购房余款36万元。孙先生则称，李某利用他不了解中国法律及土地、房屋等情况，故意隐瞒房屋属违章建筑的事实，与他签订了“转让协议”，因而主张两人签的协议无效，提出退房，并要求李某返还他实际已支付的37万余元。

　　两人各执其理，争执不下。李某遂将孙先生告上法庭，提起要求支付购房余款之诉；而孙先生也一肚子委屈，向法庭反诉要求退房并追回已付的37万余元。

　　一审购房合同继续履行

　　海口美兰区法院受理了此案。经审理认为，孙先生和李某签订的是房屋买卖合同，李某具有该房的土地使用权，其签订合同时虽尚未依法登记领取房产证，但孙先生使用受让的房屋后，已依法补办了相关的手续，并办结了房产证，所以应当认定这一买卖房屋的合同，是双方的真实意思表示，内容合法，应属有效合同，受法律保护，应当继续履行下去，即孙先生应当向李某付清购房余款。

　　孙先生究竟已付了多少房款？孙先生称已付了37万元，而李某则称付了32万余元。对此，一审根据双方提供的证据，最终支持了李某的主张，认定孙先生支付了房款共32万元。

　　2005年9月，一审判决：孙先生应向李某支付余款近36万元；李某应向孙先生偿付相关费用5.8万余元。

　　二审买房人的购买目的已实现

　　坚持该买卖合同无效，双方应互相返还的孙先生上诉后，海口市中级人民法院二审认为，虽然李某与孙先生签订合同时，转让的房屋并不具备转让条件，但是，孙先生在受让该房后，在一审诉讼前，经努力已补办了相关手续，取得了房产证，作为买房人其购买目的已经实现。根据我国有关司法解释，两人的房屋买卖行为，可认定为有效，应继续履行。

　　至于孙先生已付了多少房款，海口中院根据双方的证据，二审认定约为35万余元。因此二审判决：孙先生应向李某支付余款32万余元；李某应向孙先生偿付相关费用5.8万余元。

　　律师点评

　　“补证”的有效性

　　海南博峰律师事务所郑晓强律师认为：

　　案例一所涉及的是房屋和土地两者之间的法律权属关系，案例二所涉及的则是房屋转让时是否办理房屋权属登记的法律问题。在案例二中，主要涉及两个法律规定。

　　其一，是我国《城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，这条法律的禁止性规定有两层含义：第一，未依法登记领取权利证书的人不是法律意义上的所有权人；第二，非所有权人不得从事房地产的处分行为。这两层含义中所体现出的立法背景和目的主要就是为了防止房地产炒作和避免产生房地产泡沫的问题。

　　其二，就是最高人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的有关司法解释。根据司法解释的规定：“转让人在与被转让人签订转让协议时，其所转让的房屋不具备转让条件。但是在诉讼前已依法补办了相关手续，取得房屋所有权证。上诉人孙某的买房目的已经实现，则上述房屋买卖行为可以认定有效。”这一条司法解释的规定主要是从市场经济发展的角度出发，要保护市场中交易双方的安全。所以尽管在签订合同时是没有具备转让条件，但是只要在诉讼前已依法补办了相关手续，则最后法院在审判实践中对其有效性还是予以认可的。(完)

　　作者：岳巍、陈祥军