中新海南网6月7日讯(中新社记者 顾时宏)
海南房地产发展方向到底应走何种模式呢？面对不断上涨的房地产价格，又如何解决海南中低收入居民住房问题？记者近日走访了访海南省国土资源厅副厅长严之尧。
严之尧披露，建设部、国家发改委、国土资源部和中国人民银行联合下发了《经济适用住房管理办法》等有关配套措施。按照“国家宏观政策指导，各地因地制宜、分别决策”的原则，他认为：海南房地产发展的方向还是应该坚持优先发展高质量、高品位、高配置即高端商品房地产业，引进的房地产需求对象必须是高素质、高层次、高收入的阶层。简单发展经济适用住房不利于海南省房地产业的健康发展，也不能合理解决低收入阶层住房问题。
严之尧说，发展经济适用房，会拉低整个房地产产业的价位、质量、档次。经济适用房由于政府暗补造成实际销售价位低廉，扭曲商品房市场价格体系势所必然，不利于房地产市场自我调节价格机制的巩固和发展，会造成政府土地收益和房地产税收减少以及影响相关产业的正常发展。我国香港90年代末大量建设低收入阶层住房，造成房价一路走低，波及到相关产业的正常发展，特别是造成大量中产阶级的资产缩水，对香港经济丧失信心，对香港经济打击重大，就是一个沉重教训。
其次，不利于节约资源。经济适用房用地采取划拨方式，实际上经济适用房消费者是无偿的消费土地资源，势必导致各个阶层想方设法挤进消费经济适用房的行列，并且欲望尽可能多消费通过行政手段配置的廉价房产，造成土地资源的浪费。
其三是经济适用房由于成本的问题，难能实现省委、省政府提出的建设最佳人居环境城市的战略目标。会严重影响城市的景观，对提高城市的品位，带动旅游业和其他相关产业带来负面的影响。
四是容易产生新的“建筑垃圾”。住宅是耐用消费品，从设计到施工都必须考虑它的永久性，但由于经济适用房由于受户型、价位和购买对象的限制，以及物超所值产生的社会需求，开发商中标后不可能高质量和高标准建设。虽然政府也可以要求地价不低质，但客观上不可能实现。因而，大面积开发小户型低档次的房子，在不久的将来，必然变成新的“建筑垃圾”，将造成下一轮经济发展周期中的城市拆迁的压力和社会资源的浪费。
五是增加了政府的管理成本。会造成消费者追求尽可能多和政府要求尽可能少的相反取向的博弈摩擦，以及诸多的社会管理问题。以往的经济适用房政策在实施过程中没有多少中低收入阶层真正从中受益，倒是出现了不少以权谋私、炒买炒卖经济适用房等问题。
六是强化了行政权力配置资源的作用，不符合改革的大方向，会产生新的弊端。划拨土地建设经济适用房，是政府使用行政权力配置土地资源，不符合市场经济的发展方向，还会造成诸多社会成本的增加。
严之尧指出，高端房地产是海南房地产发展应坚持方向，也是海南省房地产业的战略性选择，其理由如下：
一是高端房地产由于高价位的作用，能够抑制低收入的低素质阶层大量流进海南。海南岛的自然环境，气候条件优越，吸引性潜力巨大，但海南省主体是一个海岛，经济属典型的岛屿经济，区域的极限刚性较大，生态环境相对比较脆弱，对人口的承载能力有比较严格的要求，再加上海南省经济总量比较小，无力支撑众多人口的公共财政开支，假如开发低价位的经济适用房和低价位的商品房会导致低收入的低素质群体涌进海南。而海南的产业本身吸纳劳动力的能力非常有限，进入海南的低素质群体的就业将变为大的社会问题。另外，低价位商品房势必引进一批低素质的人群，增加低素质人口比例，不利于改善海南人员整体素质较发达地区相对比较落后现状。
他说，高端房地产，对髙素质、高收入阶层由较大的吸引力。进来的人数量不多，占用自然资源和公共产品及公共财政相对较少，而消费强度很大。高端商品房，对城市的景观起到较大的正面影响，可大大提高城市的档次，促进旅游产业的发展和相关产业的带动。髙素质的人流能够带来相对较多的商业信息和商业机会，还能带来知识的辐射作用，也有利于提高我省的人口素质结构。
二是发展高端商品房业有利于促进房地产需求的健康发展。我国经济已经有了长足的发展，高收入阶层不断壮大，具有购买高端商品房欲望和能力群体在不断增加，需求不断扩大。高端商品房能够满足高收入阶层的消费心理需求，对引进岛外高素质、高收入阶层的消费具有较大的吸引力。三亚近几年的经验已经充分证明了这个问题。
三是发展高端商品房有利于增加财政收入，增强政府解决低收入阶层住房问题的财政能力，有利于解决贫富矛盾。商品房价格的提高，主要收益在于政府。发展高端房地产，可大大增加政府的土地收益、房地产交易税收。政府通过高端商品房从高收入消费者获取相对高额收益，再用这些收益反哺低收入群体，其本质是社会财富重新分配的一种巧妙方式。高收入阶层也可从社会发展中进入高尚社区，得到高水平的享受，获得心理和生理满足，产生支持社会的心态。同时，低收入阶层也会因为得到政府的直接的货币补贴，获得生活的基本保障，而感激政府。
四是有利于促进住房观念的转变。我国私人拥有住房产权的比例远远高于发达国家，住房租赁市场发展缓慢，整体房产利用效率不高，空置数量大，造成资源的浪费。同时，还增加人力资源的流动成本，不利于人力资源的流动，影响人力资源的合理配置。另外，不再建造新的经济适用房和低档次的商品房，有利于现有不同房源的充分利用，优化和培育现有低端房产市场，可提高现有房产的利用效率。
那么，解决中低收入群体住房问题的出路在哪呢？严之尧认为，按照国家解决中低收入群体住房问题的原则要求，应该采取市场方式，通过发展高端房地产业，把高收入阶层的部分资产转变为政府的地价和税收收益，政府将其部分收益以货币的方式直接对符合条件的中低收入无房户进行补贴。这种方式既能解决中低收入群体住房问题，又能体现国家的政策意图，并且符合市场原则。
