海口市滨海大道上的“烂尾楼”盘活后成为海口琼泰大厦

耸立在海口市区的“烂尾楼”

2006年8月30日上午，工人们正在挥动大锤，拆除海南省三亚市最后两幢烂尾楼——京燕大厦。这标志着三亚所有“半拉子”处置工作全部完成。

过去海口市滨海大道上“烂尾楼”，如今变成了海口的地标建筑——45层的天邑大厦（2008年1月7日摄）。目前，大厦主体结构已“封顶”。新华社记者姜恩宇摄

建在海南省三亚市著名景点大东海海边的高档公寓楼。

海南建省办经济特区，弹指一挥间已20载。期间经济特区风云变幻，留给人们印象最深刻的莫过于海南跌宕起伏的房地产业：兴起——狂热——泡沫——沉寂——盘活——复苏，每个时节都演绎着一出出惊人故事。有人感慨：多少叱诧国内的地产大享，曾在海南试水捞金；多少一夜暴富的开发商，曾在海南败走他方！经过8年奋斗，海南终于成功处置了积压房地产，全新的一页，正在世人瞩目中打开。

回首狂热的“泡沫”时代

“海南建省办经济特区，在当时就是震动全世界的消息”，从始至终参与处置积压房地产的海南省建设厅原副厅长林克昌说，大特区的概念、优惠政策的吸引，使投资商云集海南，资金流向海南，一时间房地产四面开花：1989年完成投资仅3.25亿元，从1990年至1993年开始连续四年急剧膨胀，最高时1993年完成投资额达93亿元！

过了青葱岁月的海口本地人，至今仍记得那时“十万大军下海南，各大财团抢地盘”的场景。房价自1991年下半年开始攀升至1992年6月达到顶峰。1992年1至4月平均涨幅在40%。“那几年的我不过是个学生，当时看着房价上蹿得像火箭发射，我也恨不得自己有笔钱买楼投资。”已届而立之年的小张提起往事仍难掩激动。短短3年，房价增长4倍。带着几万元“闯海”的个体户，一觉醒来已身价百万；一幢大楼尚未封顶，已“转嫁”几十次，堪称海南奇谈。

海南省社会主义学院院长兼中共海南省委党校副校长廖逊说：“当时海南还流行这么一句话，叫做‘一不留神就成百万富翁’。海南出身的许多房地产商成了现在中国业界实力人物，他们的发家史就是从这里开始的，把海南当作自己的龙兴宝地。”

遗憾的是这一切对多数人来说不过是昙花一现。由于当时海南人均购买力极低，其他产业对房地产业的需求能力弱，加之政府规划调控能力薄弱，市场管理措施不到位等原因，海南房地产出现了泛滥成灾的炒地皮、炒项目、炒楼花等现象，并最终形成巨大的房地产泡沫。

1993年下半年，国家实行宏观调控政策，海南的经济泡沫开始幻灭。海口、三亚600多幢商品楼工地骤然沉寂，资金人才大撤军，留下遍地烂尾楼，曾经的热火朝天仿佛一瞬间已经是在几百年前。

三大“创伤”让海南变成“烂工地”

海口市委书记陈辞坦陈：“海南在建省办特区初期，依靠中央政策优势掀起了开发热，突出表现为房地产热，经济呈现高速增长。上个世纪90年代中期，随着房地产泡沫的破裂，经济步入低谷，接近零增长。”

据介绍，当时700万人口的海南，积压房地产项目竟占全国的十分之一，455万平方米的空置商品房长期无人问津，“烂尾楼”四处林立。1995年，海南经济增长率从全国第一跌入倒数第一。投资资金迅速萎缩，完成投资额由1993年的93亿元一路跌至1997年的不足8亿元，知情人无不吁叹“惨不忍睹”。

作为全国三大房地产积压重灾区之一，海南房地产泡沫破裂之后留下三大“创伤”，一是455万平方米的空置商品房长期无人问津；二是原规划报建1631万平方米的停缓建工程（俗称烂尾楼）四处林立；三是2.38万公顷被圈占的建设用地长期闲置荒芜。

这三个“创伤”长期存在，严重束缚了海南生产力发展，且面临土地资源、债务、资金等一个个桎梏：

海南的房地产企业高峰期有5000多家，至1998年已有90％以上的企业人去楼空。一些房企在债务纠纷中痛苦挣扎或处于关闭、停产状态，众多交了预售款却长期得不到住房的群众怨声载道。

至1998年底，全省荒芜的闲置建设用地达到2.38万公顷；而一大批计划上马的工业项目却找不到土地，成为生产力在新领域发展中的尖锐矛盾。

房地产业内多角债务和多角官司交织，纠纷不断，矛盾重重。其中债权人最多的停缓建工程――美华大厦的债权债务辐射全国6省、5家银行，债权人多达28家，债务高达7.3亿元、同时被省内外8家法院查封，令人咋舌。

至1998年底，被空置房、半拉子工程和闲置土地占压的资金高达800亿元，银行周转资金被压死，民间资金被套牢。房地产信贷不良率高达80％以上，海南发展银行、各个信托投资公司相继破产，全省房地产信贷陷入困境。

“直到今天人们还心有余悸”，廖逊说：“房地产业的灾难也是金融业的灾难。所以金融界给海南戴了一顶很不体面的帽子，叫做‘金融高风险地区’或者‘投资高风险地区’，有了这顶帽子，你走遍全世界也休想贷到一分钱。无论是政府还是海南的企业，谁也没有办法。”

六项“创新”政策整“河山”

海南人在咀嚼着失败的苦果，各界也在反思发展之路的得失。

1999年下半年，为帮助海南摆脱房地产泡沫经济的桎梏，国务院在海南推行《处置海南省积压房地产试点方案》，要求“将积压商品住宅转为经济适用住房、廉租住房和政策性安置住房”，并为海南处置积压房地产工作提供了一系列优惠政策。

一场轰轰烈烈的处置工作从此展开。

林克昌做了8年处置积压房地产的工作，他告诉记者，海南房地产复苏之路崎岖不乏精彩，其中有六项特殊政策富有创新意义，值得各地探讨借鉴：

第一，追债确权政策奠定处置基础。其中，行政确权制度是一项创新，加快了积压房地产的确权进度；金融机构及其资产管理公司则发挥了先锋作用，1999年至2000年，工、农、中、建等四家国有商业银行均在海南设立了处置工作机构，全面开展追债确权工作。

第二，针对市场启动成本太高无人敢问津的问题，国家决定免征积压房地产确权过户和复建销售时的营业税、契税政策，并且免税期限延至2006年底，海南政府也制定了一系列行政事业性收费减免政策，使沉寂多年的半拉子工程开始成为投资商注目的“香饽饽”。

第三，经政府批准转化为经济适用房的普通商品房，国家用返还土地出让金的形式给予补贴，中央财政先后给予海南5亿元专项补助。这项政策降低了部分商品房的销售价格，产生了“四两拨千斤”的效果。

第四，核发换地权益书政策加快盘活闲置建设用地，共收回闲置建设用地4363.82公顷，共核发换地权益书总面值28.64亿元。这一特殊政策，使得政府得以重掌储备土地和盘活建设用地。

第五、产权人没有能力在政府规定的期限内自行处置的停缓建工程，经协商签约，由海南各市县政府指定的处置机构采取现值评估、拍卖招商的形式代为处置。实践证明，这项创新是加大处置力度的有效措施，也是最终消灭半拉子工程的强硬措施。

第六、特事特办政策提高办事效率。海口市采取联合办公形式，加快了11宗工程的竣工验收速度，取得较好成效。

有专家分析认为，这六项特殊政策是法律创新、政策创新、操作创新的体现，它们推动了政府、银行、企业、法院四个轮子一齐转，历尽8年艰难险阻，终于冲破了海南积压房地产“坚冰”！

烂尾楼换新颜，海南再出发

昔日烂尾楼，今日换新颜。截至2007年底，海南的闲置建设用地绝大部分得到了收回或盘活。2008年1月，海口市滨海大道上昔日一栋银行的“烂尾楼”，变成了海口的地标建筑－－45层的天邑大厦。至此，海南“烂尾楼”已基本消失。

海南这座宝岛的房地产市场开始扬帆再起。近年来，海南房地产业进入了新的发展轨道，名盘大盘崛起，知名开发商纷纷挺进海南市场，外地购房者更是浩浩荡荡。就在广州、深圳、北京、上海等大城市房价下跌之时，2008年一季度，海南省房地产投资仍受市场需求高位走强的影响继续旺势发展。以国际旅游名城三亚市为例，2008年1月该市新建房住宅均价每平方米8416.56元。而省会城市海口的房价也在稳步上升，目前均价已达到每平方米4500元以上。有人认为这是一个醒目的信号，因为海口的住宅均价在房地产泡沫破灭后，还从未达到过这样的高价！

“海口长高了”，一年20年前曾在海口投资的房地产商说。

“三亚漂亮了”，一位到三亚打高尔夫球的韩国客人说。

“洋浦动起来了”，一位前来投资香港客商说。

“五指山热闹了”，一位到五指山市养老的东北老人说。

……

20年来，海南房地产业所经历的挫折与成功、辛酸与骄傲令人感慨万千，其翻天覆地的变化也是岛内外民众有目共睹。

知耻后勇，苦尽甘来。海南省国土环境资源厅厅长严之尧表示，只要成功地消除了历史隐患并记取历史教训，健全有关法规，坚持按客观规律办事，抵制恶意炒作的行为，海南房地产业会沿着稳定健康的道路继续发展，其前景是美好的。

“从现在的形势看，海南的发展后劲很足”，廖逊认为，海南未来的房地产会以最小的生态资源代价换取最大的经济利益，走持续发展的道路，“不可等闲视之。”（李生东 苏婧）

来源：新华网海南频道