主持人：李和裕

　　整理：李和裕

　　嘉宾：陈红世邦魏理仕研究部华东区高级董事

　　上周四，人民币对美元汇率中间价“破7”，以6.992改写了汇改以来的新高纪录。随着人民币汇率步入“6时代”，对于已从人民币升值中受益的房地产业，外资又将如何进退？本周的上证第一演播室请来了市场人士与大家交流。

　　升值的吸引力不减

　　主持人：虽然政府“限外”态度不变，但人民币进一步快速升值是否会对楼市内的外资产生影响？

　　陈红：由于人民币一直在升值，楼市内的两类外资(境外开发商和海外基金)近年来也是加速流入。商务部曾透露，去年有高达800亿美元的热钱流入中国房地产市场，今年以来又有一批境外开发商和海外基金宣布继续加大对内地房地产的投资。虽然政府“限外”的严肃态度不变，但内地楼市长期向好、人民币升值步伐加快等都使得境外资本仍在不断地涌入。

　　分类别来看，如果是境外开发商，其中在内地市场投资的以来自中国香港、新加坡等的“亚洲力量”居多，平心而论，经验丰富、运作成熟的他们对产业发展、城市改造等是有一定推动作用的；如果是没有开发经验的海外基金，他们投资的多是房地产的“后续部分”，为避免弱项，多以资本运作为主，进入快速发展的中国楼市是必然的，其中不可否认人民币升值是一个重要因素。相信未来海外基金会继续乐于投资国内的好项目，同时，国内融资收缩对开发商的影响，也将为他们制造一些投资机会。

　　据相关资料，2008年一季度，上海房地产投资市场发生了两起重大的外资投资案例：1月份，浦东新区的财富海景花园5号楼以5.43亿元出让；3月份，上海证券报独家披露了翠湖天地御苑18号公寓的转让收购，交易代价为9亿元。

　　高力国际研究与咨询部董事李庆贤表示，虽然从前期市场情况来看，海外基金受到境外资金投资房产的种种限制，在实际操作中仍有相当难度，但外资对于部分优质物业的收购意向仍然强烈。“人民币升值预期始终是外资进入中国楼市的影响因素之一。”一位投行人士表示。

　　警惕外资“获利”抛盘

　　何恩凯认为，人民币“破7”虽然对投资者来说会有一定利好，但相应也会带来部分负面影响。“美元的持续走弱，使得跨国企业会考虑预算方面的支出，从而实行缩减，这对于以跨国企业员工为客户的高档住宅租赁市场来说，会产生影响。”

　　而来自于中国台湾地区的高先生则坦率表示，人民币升值虽然会使得中国大陆的投资物业有所升值，但相对于本地货币而言，以人民币估值的物业已明显高于当地物业价值。“应该说是偏贵了，在这种情况下，可能会考虑回台湾买房。”

　　自2005年7月21日央行宣布汇改以来，人民币对美元累计升值幅度已达到13.8个百分点。今年以来更是连续升高，人民币对美元升值超过4.3%。随着人民币汇率进入“6时代”，也有业内人士指出，对于人民币升值的预期空间已经不大，因此需要警惕随之而来的“获利”后抛盘退市的情况。“人民币在一段时间以来的升值速度一直很快，目前的结果可谓在意料之中，因此，严格来说，这对外资的心理作用影响更大，也更微妙，前景判断会有分歧产生。”

　　外资推动市场整合

　　主持人：您认为目前外资在内地楼市中处于怎样的地位？未来他们的投资方向如何？

　　陈红：整体而言，楼市的资金仍然以国内资金为主导，这也符合国家防范金融地产风险的要求。但是，我们同时应该看到，外资在高端项目上的集聚效应明显，比如在上海，许多地标性项目与外资有关联。而随着人民币继续升值等市场预期的加强，外资对于部分优质物业的收购意向依然强烈。纵观外资近年来在国内的投资行为，他们的投资对象仍比较集中，特别是对于海外基金来说，商业和产业地产仍是首选，不过对高端住宅的投资也在逐步加大；并且由短线投资向中长线投资转化，往往整体购买物业，通过物业增值和租金收入增长来持续盈利。

　　同时，由于目前国内楼市步入了一个影响比较广泛的调整期，市场整合的趋势越来越明显。在新一轮的优胜劣汰中，预计外资会起到一定推动作用。其实政府也希望楼市稳定，太多的房企倒闭、项目烂尾还是有消极影响的，一些看准时机的外资接手反而产生稳定作用。未来国内楼市一定是内外资同在的情况，有开发经验的海外基金也已开始借助内地开发商共同发展。

　　楼市仍将受到考验

　　主持人：您对人民币继续升值背景下的楼市作何预判？

　　陈红：人民币升值意味着以人民币标价的土地和房产价格会愈发具有吸引力。以上海为例，由于潜在需求的存在及供应的缺乏，加上许多境外投资者对于人民币升值非常关注，市中心高档住宅存在跑赢大市的可能；而受众面较小的办公楼市场相对住宅市场更加理性一些，外资在其中经验也更丰富；商业地产市场也比较平稳，工业地产市场更是专业外资系统性运作的聚集地。

　　在人民币升值压力不断加大的情况下，学界及市场预料，人民币持续向上攀升，包括房地产在内的所有资产价格上涨的趋势短期难以改变。如果大量境外热钱继续涌入国内楼市，房价大跌的可能性也不大。当然，国家也会加强调控，限制由人民币升值造成的热钱冲动，因为这些热钱一旦抽离出境，会给国内市场带来极大的不稳定性，所以，未来国内楼市仍将受到考验。

　　(柯鹏 李和裕)

　　来源：上海证券报