进入4月，春光大好，各地楼盘的促销活动又热闹起来。衰落了两年的北京春季房展招展也显现出前所未有的好势头——黄金位置早早就被抢订了。然而，大大小小的开发商身上来自资金方面的压力却丝毫不见减轻的迹象。

　　过去的一年，是房地产企业扩张最猛的一年，也是地价高昂的一年，拿下大量土地的企业融资需求之迫切前所未有，银行开发贷款和个人按揭贷款收紧的程度也是前所未见。“现金流”成为了当下房地产企业的命门。

　　生存比发展重要，现金比利润重要

　　在香港IPO失利又在上市前圈了大批土地的恒大地产被业界视为处境最危险的企业，四面八方的舆论都在质疑其资金链条。在沉默了好一阵仍然不见媒体偃旗息鼓后，该公司派出主管品牌的高层进京和媒体主动沟通。“其实我们的土地不是上市前突击拿的，所以不存在集中付土地款的问题，我们的资金压力没有大家想象中的那么大。”这位高层领导解释。她同时透露，恒大与私募基金的合作预计本月底完成，同时5月份会有几个楼盘进入销售期推动资金回笼。这样的表白没有确切的数字来支持，仍然是缺少说服力的，反而让大家感觉到恒大就是缺钱。

　　事实上，缺钱的地产商并不是恒大一家，资金是当前地产企业遇到的普遍问题，尤其是在去年大肆拿地搞规模扩张的上市公司。去年成功登陆香港股市的SOHO中国属于另类，因为对地块的挑剔和参与土地拍卖的谨慎，该公司没有大量拿地，无意中掌握了数十甚至上百亿的现金，在“现金为王”的今年成为优势。4月3日，该公司董事长潘石屹在博客上抛出一篇文章《今年中国房地产行业的基本特征是钱少地多》，文章援引了数家上市公司去年年报的数据并制成图表，把近期最为敏感的房地产企业资金链问题摆到了台面。

　　从各公司披露的2007年年报数据看，大地产商的资金情况也不容乐观。内地上市的万科2007年的现金及现金等价物为170多亿元，而仅银行贷款就近250亿元；保利、金地、北辰的状况更糟糕，保利2007年的现金及现金等价物为46亿元、银行贷款121亿元，金地现金及现金等价物为25亿元、银行贷款84亿元，北辰现金及现金等价物为22亿元、银行贷款71亿元，三家2007年的净负债比率都超过了50%，其中金地高达65%。在香港上市的内地企业中，富力地产和华润置地的财务状况最为紧张。富力地产2007年的现金及现金等价物为13亿多元，而银行贷款高达199亿元；华润置地现金及现金等价物为40亿元，银行贷款近139亿元。富力地产的净负债比率达到146%，华润置地的为46%。

　　一位不愿具名的业内人士说：“当前对地产企业来说，生存比发展重要，现金比利润重要。”富力有关人士表示，如果回归不了A股，必须加快卖楼。远洋地产董事长李明在接受媒体采访时明确表示，近期远洋地产的工作重点回到营销面，也暗示出企业对销售回款、对现金流的追求。曾经因为也要赴港上市而备受关注的龙湖地产高管透露，“操作速度快”正是该企业的核心特点，并且指出，提高资金周转率正在成为所有多项目开发的企业的共同追求。某百亿级知名大企业的一位项目经理私下告诉记者，该企业今年有十几个项目需要陆续付土地款，但目前只有他管的一个项目在售，在一季度市场那么冷清的情况下该项目实现了每月近2亿元人民币的销售额，但公司仍然不满意。由此可见，企业对现金的渴求程度。

　　债台高筑都是买地惹的祸

　　地价款在开发商的资金中占很大比重。

　　从总的统计数据方面看，仅土地交易一项就让开发企业的资金捉襟见肘。2007年全国新商品房的销售额为2.9万亿元人民币，国土资源部公布的数据1～11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年的数据应该超过1万亿元。一般出让金占地价款的1/3，其他的2/3是农民的补偿费和拆迁费。如此推算，去年开发商买地所花的资金应该超过3万亿元，也就是说去年开发商买地的钱超过了全年的销售收入。

　　“何况，在房地产开发环节中，还有工程款、贷款利息、广告款等需要及时付。过去主要是建筑商垫资，现在民工讨薪闹的也不行了。”一位开发商诉苦说。

　　潘石屹分析，在影响房地产发展的诸多因素中，银行按揭贷款政策的变化是最大的因素。不止是按揭贷款的有或没有，哪怕是按揭贷款成数发生变化、利率发生变化都会对房地产市场造成非常大的波动。

　　自去年下半年起，银行开始控制按揭贷款的规模，尤其是各个银行对二手房的按揭贷款在去年年底时就基本都停了。离开了银行按揭贷款的支持，房产交易量就会大幅度地锐减。任何一个国家，人们在购买房子时都要依靠银行按揭贷款，只是依赖的程度有所不同。

　　众所周知，内地开发商的资金来源主要有三个途径：第一是销售收入，如果银行不放或者少放按揭贷款，销售收入会受到很大的影响；第二是银行贷款，这里指的是开发贷款，现在对房地产开发商的贷款也比以前少很多；第三条途径就是去资本市场融资，这条路今年也不容易，广州昌盛集团和恒大地产赴港上市已经接连失利。

　　销售回款将是眼前开发商获取资金的主要途径。不久前，合生创展北京公司率先公布了年内将在北京及周边城市推出的20新盘，产品定位都偏向高端；龙湖地产北京的项目也加紧促销，几乎周周举办活动吸引人流；首创置业也将于近期向外界公布今年的新产品。可以预见，一场促销大战很快会在全国各地楼市上演。(谢红玲)

　　来源：中国经营报