2007年，海口房地产开发投资规模持续平稳增长，房地产市场需求持续旺盛，市场交易活跃；2008年，房地产投资将保持平衡增长，商品房销售岛外市场仍看好，住房需求仍将持续增长，商品房价格“稳中有升”。

　　2007年海口房地产的特点

　　一、价格方面：稳中有升

　　1、商品房销售价格稳中有升。1-11月海口市商品房和商品住房平均销售分别为3429.49元/平方米和3286.43元/平方米，分别比去年同期增长12.74%和12.61%。

　　2、3000元/平方米以下价格逐惭淡出百姓视野，5000元/平方米的价格门槛全面跨越。3200元/平方米起价，均价3800元/平方米是中端楼盘的主流价格；4500元/平方米起价，均价5500元/平方米则是高端楼盘的主流价格；

　　3、“天价盘”不再是噱头。西海豪园的千万别墅、万科浪琴湾号称5万元/平方米的别墅备受追捧。

　　二、供给方面：平稳增长

　　1、房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积快速增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济适用住房供给加大。

　　1-11月，海口市房地产开发完成投资51.59亿元，同比增长16.5%，商品房投资36.36亿元，同比增长33.7%。

　　1-11月，海口市房屋施工面积664.28万平方米，同比下降1.7%。新开工面积177.27平方米，同比下降25.0%。竣工面积104.73万平方米，同比增长68.1%。

　　2、房地产市场需求持续旺盛，市场交易活跃。1-11月，海口市商品房登记销售面积为272.47万平方米，与上年同期相比增长40.57%。商品住宅销售面积253.95万平方米，与上年同期相比增长42.83%，超额完成了海口市政府规定的销售指标。其中，岛内购买商品住宅123.52万平方米，占总销售面积的48.64%；岛外购买商品住宅130.43万平方米，占销售总面积的51.36%。海口市二手房成交面积83.10万平方米，成交金额13.62亿元，分别比去年同期增长134.75%和197.38%。

　　3、住房供应结构有所改善。截至今年9月，海口市商品住房规划批建面积131.08万平方米，面积在90/70平方米以下的商品住房规划批建面积92.15万平方米，占商品住房批建面积的70.3%，基本达到了国家规定的90/70标准。

　　三、版块方面：东西齐飞

　　1、西海岸将成未来海口新核心区。未来的西海岸新区将建设成为集行政服务、总部经济、文化会展、教育科技创意、旅游度假、健康养生、休闲娱乐、理想居住等功能元素为一体的未来海口新核心区。新区重点规划建设行政服务中心、总部经济基地、金沙湾热带滨海国际旅游度假区、现代物流仓储产业园区、生命健康养生基地、教育高科技产业基地和旅游文化创意产业园区等功能区。

　　2、玉沙村打造海口休闲商务区。重建玉沙村，使其对金贸区以至全市经济的发展起促进作用。重建项目有大型购物、餐饮、休闲娱乐街区，大型文化、运动设施，高级商务酒店、写字楼、安置区和白领公寓。

　　3、滨江新城，未来海口市新的综合性城市中心。建成休闲居住、旅游购物、康体娱乐、商务办公等功能齐全的新城区，打造成海口乃至全省的经济亮点。

　　4、新埠岛：一个生态岛居新市镇。充分利用新埠岛的海洋、绿色植物、现有渔村、填海规划等自然优势，将旅游产业和住宅产业相结合，打造全新旅游地产形象。该研究注重以产业带动生活，赋予新埠岛新的生命，形成适合休闲度假、生态健康的岛居新市镇生活，将新埠岛打造成为适于人居的新市镇代表。

　　四、政策方面：波澜不惊

　　1、央行新政形势下，海口市商品房市场价格将保持平稳增长。2007年第4季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性。在深广地区房价下跌的情况下，海口市商品房市场在低价位运行，无下降空间。总体上看，海口市商品房市场价格将保持平稳增长，不会有大的波动。

　　2、购房送户口等政策的取消所产生的负面影响，都在海口房地产的大好形势下轻松过关。诸多不利担心均未对海口房地产的需求构成明显的冲击。

　　3、低收入家庭的住房保障工作稳步推进。一是已向符合廉租住房保障条件的家庭(1265人)发放了33.1万元的租赁住房补贴，占申请并符合保障对象条件的困难户的95%以上。二是加大廉租住房建设力度。廉租住房建设面积约15万平方米，为近2000户(总计人数4000余人)解决了住房困难问题。三是加快危房和旧城区改造步伐。

　　五、营销方面：海南特色

　　1、广告费用和营销成本低是海口各大楼盘公开的秘密。从海南各大主流媒体的反馈信息，海口各楼盘变得越来越精明，都不打广告了！

　　2、公关活动逐惭走俏。特别是与艺术捆绑在一起的公关活动在海口一些知名楼盘屡试不爽，代表楼盘是比华利山庄、西海豪园、绿色佳园。

　　3、岛外开拓的力度逐步减弱。随着海口知名度的提高，前几年比较热门的岛外营销渠道开拓逐惭因楼盘的热销而变得淡漠。

　　六、代表楼盘：百花齐放

　　1、商业项目，比品质比高度。明光国际，188米，海南第一高度；天邑国际，海口最高的5A写字楼，这两个项目在品质上成为2007年较热门的商业项目。

　　2、住宅项目，比规模比规划。城市海岸，18万平米；紫园，20万平米；兰水湾，30万平米；荣域，22万平米；而且这些楼盘无一例邀请岛外一流的规划设计公司参与项目的总体规划与园林设计。

　　2008年，海口房地产的发展趋势

　　一、财富及资本抢滩海口，海口变得越来越“贵气”，海口的房地产将呈现升级换代的发展趋势。

　　2008年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作，在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。

　　海口市的土地储备充足，为城市运营打下了坚实基础，获得了国家开发银行300亿元的授信额度。明年海口将继续做大土地储备总量，争取新增储备土地8000-10000亩。

　　在旅游产业发展方面，海口温泉海岸、火山奇观、海上森林(红树林)、会议会展及高尔夫专项旅游等众多资源，其中，由张艺谋等知名导演创作和执导的以大海为背景的大型海上实景演出也已经进入实质创作阶段，这是海口市政府打造“阳光海口、娱乐之都、品位之城”的一系列重要举措之一，预计节目将于2008年上演，届时国内外游客将在美丽的海口西海岸感受热带海岛风情的完美演绎。

　　在城市空间发展模式上遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。在城市建设中坚持突出绿色环境、热带风光、滨海滨江、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略，建设“江、海、田、林”相互映衬的生态宜居城市和热带滨海城市。

　　香格里拉、希尔顿等五星级酒店相继进入，海口五星级酒店增多，预示着海口的城市形象变得富贵，海口越来越成为“有钱人”度假养老的天堂，为“有钱人”盖第二套房成为海口各大发展商常提的话题。

　　二、旧城改造，小康社会等因素促成海口本地居民购买能量的释放。

　　随着海口经济的发展，海口本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈，这种表现不仅是市区楼盘紧俏，并向郊区盘发展的态势，打破了郊区盘岛外客户全面垄断的格局。

　　三、海口市商品房市场价格将保持平稳增长，销售增速将回落。

　　在房地产投资预测方面，从长远来看，央行加息步伐不会停止，房贷压力会逐步加大，将对房地产市场需求产生抑制效应。但由于海口市房地产成长空间大，近年来，不少国内外实力雄厚的大型企业集团来琼寻求商机，明年海口市房地产开发投资将保持持续平稳的发展态势。

　　市场供求预测上，2007年第4季度出台的提高第二套房首付比例、实行上浮利率等一系列针对房地产贷款的调控政策，抑制了部分贷款买房者的积极性。明年海口市商品房消费市场将进入疲态，销售增速将回落。

　　四、小户型旺销，大中户型成为海口本土居民的新宠。

　　目前，海口市的房地产市场存在三个方面的问题。一是商品房住房供求总量有待于进一步平衡，市场呈现供大于求的局面。二是住房供应呈现新的结构性矛盾。2007年6月1日以来，应“国六条”的要求，海口严格执行90/70标准。截至11月，海口市90平方米以下商品住房月末累计有77.88万平方米待售，如果继续执行这项标准，将进一步加剧海口商品住房的结构性矛盾，造成90平方米以下商品住房的积压。三是住房供给存在市场和保障“一条腿长一条腿短”的矛盾。2008年以来，海口本地居民购房需求旺盛，市场占有份额逐年提高，各大发展商开始重视大中户型的配置，大中户型的旺销将一定程度减轻海口小户型偏多的结构失衡压力。

　　五、竞争空间激烈，产品类型全面开花。

　　2008年是中国的奥运年，也是海口的房地产年，西海岸有城市海岸、紫园、蓝城1号、长信海岸水城、维多利亚花园、苏格兰海景花园、菩提树、西海豪园、琼珠海岸、万科浪琴湾、阳光西海岸、蔚蓝海岸、龙墅湾、比华利二期等近二十个楼盘300万平米的项目群雄分争；城区有金碧文华、海湾国际、安德利、海口湾等；滨江版块有兰水湾，海蓝椰风等，海口楼盘进入了前所未有的竞争年代。

　　六、海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势。

　　曾经的郊区西海岸随着城市规划的调整，将成为新的海口城市中心，昔日的冷门地带南渡区、东海岸、盈滨半岛在岛外知名发展商的带动，进入了一线的开发视野。

　　七、楼盘比的是企业内部管理与执行力。海口将步入比地段--比楼盘--比企业的竞争新格局。

　　大盘兴起，海口楼盘开发水准逐步拉近与房地产发达地区的距离。2004年以前，海口楼盘无论品质多高，只要位置好，即热销，2004年至2006年，海口楼盘开始注重品质，品质好开始吸引众多眼球，2007年，产品同质化现象愈演愈烈，再加上品牌企业的进入，企业的口碑成为企业致胜的法宝。(张丙丰)

　　来源：金碧文华