2007年，全国房地产在来自国家的一道道调控政策的施压之下，终于在株三角撕开了一道口子，房价从高位开始回调，尤其是受物业税将在明年开征等消息预期效应的影响，导致北京、上海等一线城市的房地产市场“受凉”，销售量下滑，观望情绪严重。海南房地产市场虽然也经受到了调控政策的无数次洗刷，但无论开发量、销售量还是价格等似乎未受太多打击，仍一如既往地稳健前行，这个势头到底能撑多久业内说法不一，但从记者了解的情况看，主流观点有望持续。

　　需求决定市场取向

　　海南房地产市场之所以能够发育壮大，取决于强大的岛外市场需求，业内人士普遍这么认为。

　　从2003年开始海南房地产外销比例逐年上升，平均在60%以上。岛外客户多来源于东北、西北等生活环境较为恶劣的地区，一些收入较高的人士有条件选择生活环境较好的海南作为休闲度假或者长期居住的“第二居所”，这种趋势越来越旺。同时，随着海南省政府不断加强对外整体推销海南优势，海南宜居环境逐步为更多的内地省市和国际市场看好，来海南寻求美好的养生度假人群迅速扩张，因此，向往宜居生活环境的主题成为海南房地产岛外销售的主宰，需求，决定了海南房地产的取向。

　　房价仍成平稳上升趋势

　　记者近期获取的有关数字表明，海口前十一个月的房价平均值为每平方米3300元左右，这个数字包含了二手房的成分，实际新建房的价格已经在每平方米4000元以上，实际增长幅度超过10%以上，但从今年整个消费市场物价增长态势来看，房地产的这个增长幅度尚算理性，仍属平稳上升概念。

　　既然是需求决定市场取向，那么价格就要受到市场总体消费水平的严格限制，这种消费性的“第二居所”需求就会受到GDP、消费主体可支配性资金、传统的消费理念等因素的影响，当价格超越自己的消费极限时，这种消费就难以实现，所以，这种纯消费性的“第二居所”消费决定了价格，也主宰着市场；不同的是，那种纯生活的“第一居住”的消费，无论价格涨跌，总得有个可以住的家，因此，这种消费实际上已经被市场主宰了，消费者失去了消费选择的自由性。

　　也正是海南这种长期处于“平稳上升”的房地产价格状态，无法在短期之内形成太大的利润空间，所以，也导致了“炒房”市场始终处于萌芽状态。由此可见，未来海南房地产的价格仍然还会是一个较低利润空间的“平稳上升”趋势。

　　生态型品质大盘将成为市场需求的主流

　　海南的主流卖点就是生态、海景、气候等独特资源，这也是岛外购房者的对宜居环境主要诉求，从近几年海口、三亚、琼海等城市涌现出来的生态型、海景型品质大盘的销售情况看，绝大多数出现热销。例如海口西海岸的长信地产、比华利、兆南·西海豪园、观澜公寓；海甸岛的宝安·江南成、荣域、海语印象；南渡江畔的绿色佳园、丹玺硫泉；琼海的天来泉、万泉绿洲；文昌的森海湾等等，其项目的建筑面积、绿地面积、景观设计等，无不在“生态”、“海景”上下功夫，围绕“宜居环境”这个主题，建造宜居型、养生型、度假型生态社区。规划完善、配套齐全的大型生态社区将是海南宜居旅游地产的主流。

　　二三线城市“抢”主角

　　2007年海南房地产的一个明显的变化就是，二三线城市冲到了市场的前沿。表现最为明显的是琼海、文昌，琼海市在博鳌亚洲论坛品牌效应的带动下，打出了建设“宜居城市”旗号，招商引资成果累累，软件产业园落户博鳌、特色旅游地产开工面积接近200万平方米，2008年将推出的大型生态小区近十个，最大的宝莲城建筑面积75万平方米，万泉河畔的万泉绿洲建筑面积33万平方米，这些大型社区受到了岛外客户的青睐。文昌市在卫星发射基地项目的推动下，房地产价格实现了跳跃式上升，一个圈地、开发的时代即将到来。

　　整个东海岸沿线城市在随着东环铁路建设的不断推进，以旅游、度假、养生为主题的房地产开发，开始走向规模化发展。以热带雨林资源为背景的保亭、五指山等城市，大打高森林覆盖率和天然氧吧的优势卖点，出奇制胜地打造“森林公寓”，在刚刚结束的第九届房交会上，五指山的翡翠谷吸引了大量眼球，据称，成交量据整个房交会的前列。

　　有业内专家称，事实上，海南旅游地产开发的潜力很大，区域范围会向着土地价格较低的二三线城市发展，这些城市将会是海南未来旅游地产的“主角”。

　　来源：韩歌的blog