海南省地方税务局近日下发《关于明确土地增值税若干政策问题的通知》，就土地增值税中涉及的利息支出的扣除、土地使用税的扣除、司法确权或行政确权取得的房地产的扣除项目、以及普通住宅的征免税等问题作出进一步明确。

　　普通住宅须符合三条件 价格偏高的别墅依情定

　　对于普通住宅的征免税问题，通知指出，纳税人开发的房地产项目，由多栋单体建筑组成，有的单体建筑属普通住宅，有的属其他商品房的，包括商住楼、综合楼等单体建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，应分别核算土地增值额计算土地增值税。不分别核算增值额的，其建造的普通住宅不得适用“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十免征土地增值税”的规定。

　　纳税人对普通住宅和其他商品房未分别进行财务核算的，可根据平均成本分摊法分别核算普通住宅和其他商品房的土地增值额，即根据平均每平方米建筑面积的扣除项目金额乘以相应的房产建筑面积，分别确定普通住宅和其他商品房的扣除项目金额分别计算土地增值税。

　　2005年6月1日后销售的房产，进行土地增值税清算时，普通住宅的认定，根据《海南省地方税务局、海南省财政厅、海南省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的规定执行，即普通住宅须同时符合以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。

　　对单体建筑中已符合普通住宅前两个条件的住宅，判断其是否符合普通住宅第三个条件时，其“实际成交价”以单体建筑中同一年度销售的该类型住宅平均售价为准。

　　“同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍”是指住宅销售年度当地房产管理部门公布的同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。若当地房产管理部门一直未公布同级别土地上住房平均交易价格的，各市县地税局原则上可视同该类型住宅符合普通住宅第三个条件规定，属普通住宅。但对价格偏高的如别墅、高级公寓等，由各市县地税局根据当地具体情况确定是否属普通住宅。

　　若当地房产管理部门未及时公布某年度的普通住宅交易价格的，由各市县地税局根据已公布的前年度普通住宅交易价格和该年度的新房销售均价确定房价的增长(下降)比例，确定该年度的普通住宅交易价格。

　　开发商土地使用税管理费列支中扣除

　　通知指出，房地产开发企业为建造房地产项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入财务费用按规定予以扣除；房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

　　房地产开发企业购进整栋楼或整层楼(已取得房产证)，进行重新改建或扩建后再销售的，若能同时提供规划和建设主管部门核发的“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证”，视同房地产开发企业从事房地产开发，适用有关的土地增值税政策。

　　司法确权土地增值税以判决书确定其金额

　　海南省地税局有关人士称，通知强调，司法确权或行政确权取得的房地产的扣除项目问题经法院裁定?穴判决?雪取得的房地产，再转让计算土地增值税时，根据法院裁定(判决)书确定的金额，确认房地产的购置成本。

　　同时，通知还强调，经行政确权取得的房地产，受让方凭税务机关出具的房地产项目转让税收专用证明和契税、印花税完税证明到房产土地管理部门办理了产权转移手续的，由于转让方的原因，受让方未取得房地产的购置发票，受让方再转让该房地产计算土地增值税时，根据房地产项目转让税收专用证明、契税、印花税完税证明和行政确权通知书，确认房地产的购置成本。

　　拆迁补偿费以收付款凭据确定房产住宅与否以房产用途为准

　　通知明确，纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，但由于拆迁补偿费的凭据不属于发票管理范围，因此，对纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，其扣除金额，根据双方签订的补偿协议、收付款凭据等相关资料确定土地增值税。

　　二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房，再转让时，均适用转让旧房的土地增值税政策。

　　纳税人受让土地使用权后未进行任何开发再销售的，据实计征土地增值税。但判断房产属住宅或非住宅，以规划报建资料和房产证记载的房产用途为准。

　　来源：海南经济报