海南房地产从无到有，从兴起衰落再到繁荣昌盛，近20年来其实并不曲折。现代人从书本上看到了海南地产的“泡沫时代”，从眼前的现状体验到当今房地产的繁荣昌盛，或者也会发出一声叹息与感慨：海南地产走过了一个非常曲折的历程！ 其实并不然，海南地产所经历的只不过是一个成长期的简单反复而已，其惊人之处不在于他的“曲折”，而在于中国房地产从此立名。 首先，要正确认识上个世纪90年代初期酷似夏天里的那场“雪” 说道“泡沫”业界人士往往都会以海南上个世纪的那场所谓的房地产“恶梦”为例，事实上，如果说是房地产“泡沫”的话，倒不如说是中国经济“泡沫”在海南房地产的一个具体体现更为确切。说到家，那场“泡沫”不属于房地产，充其量也是刚刚兴起的海南房地产做了中国经济“泡沫”的牺牲品。 海南建省初期，城市建设及全省基础建设处于一个极其低端的状态，国内发达省份正在热火朝天的建设高速公路的时候，海南居然连一条像样的一级公路都没有，从海口到三亚的途中甚至有的路段连车都错不开，动辄四五个小时都到不了，好不容易建了一条东线高速公路只通到琼海，而且还是单边车道走了好几年，你见过世界上有高速公路是走一边的吗？海口市的状况更糟，市政建设甚至连现在最落后的县城都不如，这种状况下的房地产能叫房地产吗？ 那个时代的房地产只是一个代名词而已，第一找不到谁是真正的开发商，第二不知道谁是真正的购房者。几乎每天在工商局登记注册房地产公司的企业都有上千家，甚至有的工商注册经营范围一栏中是这样写的“除国家限制经营的项目外，都可经营”，够简捷了吧，也就是说，除了军火、毒品、卖淫之外你都可以经营，当然也包括房地产了，是人不是人的都可以做房地产生意，甚至路边的那个擦皮鞋的老太太都可以对你说：“老板，你想要地吗，我家侄子手里有块地皮，容积率是2.0”，嘿嘿，连她都知道什么是容积率。不管是哪个公司刚刚拿到一块地皮，一夜之间价格保证翻几番。记得有个老乡下午的飞机刚到就接了一个项目，晚饭、歌舞厅一番后，晚上到宾馆一看傻眼了，房间门口站了一堆人，问，是你们接了××大厦的项目吗？这样吧，每个平方（建筑面积）加上100元给我吧，我们直接跟上家签协议，中间的350万元差价明天早上准时转到你们账户上，过瘾吧，这个老乡刚到海口不到12个小时，没有动一分钱就拿到了一堆纸，这堆纸在手上不到6个小时就又赚了350万元。第二天九点钟准时有人敲门来送这350万元的转账支票。荒唐吧，还有比这更荒唐的呢，一个项目在一顿早餐间能转让20多遍，一本设计方案刚一出来就能被分成若干分拿去转让，几千万元的项目数日之内转让额度的积累数就能高达数亿计，最终也不知道这个项目属于那块地。谁能说，哪位是最终购房者呢？好多人只知道这是在炒地皮、炒项目、炒楼花赚钱，可谁又能知道这些楼最后谁来建设，卖给谁呢？谁还能想到这栋楼的户型怎样？朝向怎样？更搞笑的是，好多所谓的房地产人士居然还这样说，这些房子如果建设起来卖给谁啊，大家都有单位分配的房子住。当初虽然没有人统计购房者都是那些人，但所有买到房子的多数是那些挤在工商局里面注册公司的国营、集体单位，拿来作办公室用，而那些转来转去的钱，多数是从银行贷来的。 这种既当开发商又当购房者的房地产也能叫房地产？ 如果定义的话，这段时间所谓的房地产更应该这样描述，以新建省城市建设为背景，以膨胀发展的经济现象为依托，以所谓的房地产（地皮、项目、镂花）为交易产品，实施了一个快速的资金流，所以，1993年4月末，中央的一个宏观调控把海南的经济打回原型，数月内，海南银行迅速撤走了几百个亿。多数老板手捧着一摞一摞的废纸再也找不到了买主，付出去的少则几十万、多则几百万的项目定金再也不知道找谁要，勉强可以投点资把项目建成正负零或一半的，变成了后来的“半拉子”。说实了那就根本不能叫房地产，更不能叫做“泡沫”，说重了叫“胡闹”，说轻了叫“搞笑”，唯一可以说的过去的意义，就是从此中国有了“房地产”这一说，还有那精明的商人成了现在的地产大碗。唯一的冤大头就是银行了，还有那稀里糊涂花了几百万买回家的一大堆废纸。 第二，要正确看待再次复苏兴旺起来的新世纪地产高潮 不难对比，现在的房地产与十几年前的房地产有着根本的区别，不管是法律法规上的划定，还是实际意义上的开发运作流程，都在遵循一种理性与规律，只有在这个层面上才能论就房地产开发和房地产“泡沫”理论，如果说“泡沫”的话也绝不是以前所谓的“泡沫”。近期看到报纸上论海南房地产的一些现象，觉得有些幼稚，诸如价格的上“跟风”之说，“集团炒作”之说，或者“暴涨”、“暴跌”等言论，本人认为，这虽然打不进“危言耸听”之流，但最起码没能够从海南的地产发展史与海南目前房地产本质上作出认真的分析。 海南以其独特的地理环境、自然优势，造就了全国独一无二的宜居环境，它所面对的是人类共有的，对追求优质的居住环境的本质特性，从这一点上奠定了海南稳固的房地产的全国性市场，甚至是全世界性的市场，有了这个强大的需求，就要把开发眼光放远开来理解，也就是说海南已经打破了诸如北京、上海、深圳等一线城市房地产的地域性特征，或者说海南房地产属于无地域性，这也就是当大陆房地产出现所谓的“拐点”的时候，海南房地产不但没有“拐”而且还在一往无前地走下去的主要原因。鉴于海南房地产的这一个性特征，再来看待海南房地产时就能够正确对待价格的涨跌现象了。很多人把海南房地产与大陆房地产作对比，然后得出所谓的海南房地产的走势，这其实是没有道理的。首先，大陆房地产所面临的客户市场是第一居住和投资，即使炒作也是对准了那些无房客户，当第一居住需求下降时，投资性购房将会撤出历史舞台；而海南就决不能仅仅盯住第一居住需求的当地客户，因为他的需求量大大低于岛外客户，而庞大的岛外客户又有着巨大的购买弹性，因为他们来海南购房要根据自己的消费能力，当海南的房价超过自己的消费水平时，就失去了购买的刚性需求，这一点跟大陆的第一居住性购房需求是绝然不一样的，因此，投资性购房就失去了强大的市场支撑，就显露出投资购房不可避免的弱点，这个弱点告诫投资者要特别的小心。这恐怕也是几年来炒房团无法在海南形成气势的主要原因。有言论说，今年海南房地产均价涨了接近1000元，预示海南房地产投资性购房加大了份额。应当承认有这个方面的因素，但绝不是主要因素。本人还是以前那个论点，某某时期的均价不能简单地描绘出海南房地产的走势。比喻说今年海南房地产5月份后出现增长（均价）的势头，有报道说涨到了4200多元每平方米，对待这一现象应当辩证的去看待，首先，代表低价位的半拉子的逐渐退出，降低了低价位参与平均数的成分。其次，市内低品位的房地产开发用地量大大下降，也是降低平均价位的原因。第三，滨海、滨江等板块高档用房的放量，成为价格主力，拉高了全市整体均价。这些不难看出，这完全是房地产结构性涨价，这里还没有参考生产成本的增加因素。如果非要论出一个同比均价上涨理由的话，也必须要分开来论，要相同品质房比同期均价上涨的幅度，决不能黄瓜茄子一锅粥地论。否则，对市场是一个误导。有人说，市内某一般地段的楼盘也在高价销售又怎么说？那也只能说，这个楼盘就是受误导而造成的不佳定位，他的销售绝对不会那么轻松。市场就是市场，他是按照一定的市场规律运行的。 论定了海南房地产属于旅游性地产后就可以得出这样一个结论，从需求的角度，已经断定了海南房地产将会是一个平稳上升的过程，他既不会受国家大政策的影响，也不可能受到非正常市场因素（投资性）的影响而出现大起大落的行情，他会按照自己的发展规律稳步健康地走下去。 韩歌 07.12.12.12