主持人：央行联合四大商业银行将统一二套房认定标准是以家庭为单位审核。就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。大家对这种第二套房的界定如何理解?这样的政策对房地产销售是利是弊?

　　李东绪：我比较认同前面两位的观点。国家出台政策是银行信贷的安全考虑，炒房的压制。海南是以理性投资及度假为主，不牵扯到快速收回投资等理念。对深圳，武汉，长沙等大城市炒房比例较高的城市影响较大。海南做为度假地产，购买者都属于中产阶层以上，对于首付的比例提高一成，二成，影响不大，可以接受。所以这个政策对海南影响不大。

　　主持人：刚才程总说过，价格的上涨与下跌关系到多方面的因素，那么海南本地购房者也是一种力量，目前海南可能部分人已经购买了小户型作为过度，那么想买大房子的时候，属于二次购房了，海南本地购房者也是一种力量，二次置业贷款提高了，会不会影响到价格？

　　李东绪：第二套房政策，只能传达一种声音，政府的控制会更加严格，并不意味着房价不会上涨。长期以来，房价还会继续上涨。政府在推出这个政策之前，已经对利率进行一系列的提升，前期已经有许多铺垫。对于第一套房来说，需求不会有变化；第二套房的需求会有一定的影响。我看网上以及报纸的介绍，对第二套购房者，一些变通的手段也会出现。在一定程度上，也会削弱对楼市的影响。大家都看到房地产增值的利润空间，购房的冲动不会消失。

　　主持人：海南更应该开发什么样的房子，来满足广大业主的需要？

　　李东绪：买房者更具有发言权，他们最需要什么？我觉得购房者最关心的是后期的产品服务，比如社区的维护，象有的小区，花园许多无人打理，成荒草一片。所以服务是最大的卖点，但具体的服务力度，决定了房产的增值。

　　另一点，是产品的环境，刻意的去创造西班牙风格等，但更多人可能喜欢巴厘岛的风格。应该做一些调研，了解客户的需求。要有自己的特点。

　　第三：对于住在海南岛的客户来说，对环境的要求很高。比如象凯撒豪庭，这么大的阳台，将户外的海景引申进来。能够承载客户梦想的东西。比如一个窗户，第一个角落，都是很有品味的，很细致的，这是物有所值的。

　　东海岸，交通是一个瓶颈，象海信大桥，修了这么多年没有通。但任何一件事物都有两面性，许多开发商都不敢过江，都在江西，过江东需要冒很大的风险。但机遇是非常好的。第一大的位置，处于海口和文昌的通道，未来文昌的发展是非常好的，包括旅游优势，但海口又有配套优势，东西岸结合了两方面的优势。

　　另外就是未来的规划，江东区域是未来海口市的文化，科技，运动，体育中心。东海岸现在可以说是一张白纸，今后画图会更好画一些。以后将成为低污染，高素质的区域，非常适合高端人群的居住。现在还看不出来，还是农田等等。但当大盘进入，上千亩相当于一个造城计划，我相信前景是非常好的。比如你们有学校，有超市，这可以满足购房者的需求。大盘足以抵销配套的不足。

　　主持人：海南的房地产目前存在什么问题？

　　李东绪：92，93年许多项目盲目上马，许多因为资金问题出现半拉子，但我们发现，许多半拉子的设计等都是非常不合理的。现在想把他卖掉等是很难的。所以我们一开始就从资源的利用上，发挥资源优势。做到住房和自然环境的和谐统一。所以从前期规划，设计上要相对领先一些。许多岛外人，除了买房，更是买一种梦想，对更好生活的期望。如果你的环境很差，房子也让他很失望，那无论价格多低，也不会吸引他们的。所以我觉得应该系统性的打造海南房地产。

　　你在巴厘岛有一套房子，和你在深圳有一套房子，感觉是不一样的。环境是一种不可复制的，不可创造出来的东西，随着人民的生活水平的提高，对环境价值的需求是不可估计的。

　　主持人：海南二三线城市是否适合发展别墅、农庄一类的项目？

　　李东绪：从海口市的销市场来说，独栋别墅要快于连排别墅。因为别墅要求有天有地有花园。对高端人群来说，来海南购房需要放松，不喜欢一种很紧张的生活氛围。象丹玺流泉，把原来的连排改成了独栋。

　　许多人要花园，要花园不是为了自己种菜，养牛。而是希望象一幅画一样展示在眼前，比如果岭，豪华泳池等。在做之前，就跟客户沟通，需要定制什么样的东西。有的可能是家族企业，兄弟二个，定一块地，做一个独一无二的，有个性的东西。越是这种高端人群，越需要定制的东西。

　　许多人在海南做农场，很多有钱人在当地有自己的农场，有自己的个人会所。但这些会所有些很大的特点，就是单独性。其实还是生活在农村，仅是庄园的生活方式。现在到了海南环境亮剑的时候了，随着全国房价的提高，许多普通人也能来海南买房。象海口的别墅，超过2万元就是天价了，但在上海不算什么。应该有一个品牌，去提升海南的形象。(文扬)

　　来源：海南搜房网