土地开发量减少经济房供给不足

　　海口二手房交易炙手可热

　　海口的房地产业在经历了泡沫崩溃的剧痛之后，正在逐渐地恢复自己的活力。当前，海口的二手房市场也逐渐走出了寒流，向更好的层面发展。部分业内人士认为，海口二手房市场将爆发出前所未有的活力，由于需求量会逐渐放大，二手房价也会逐步升高，上涨的程度甚至会超过新楼盘。

　　-土地审批严格给二手房带来机会

　　海口二手房的市场会越来越大，越来越受到人们的重视的第一个直接因素是，土地使用审批比以往更加严格。

　　海南执信房地产经纪服务有限公司的负责人告诉记者，自国家“十一五”规划出台，全国要牢牢守住18亿亩耕地这条红线的中央一号文件下达后，现在海口、三亚等繁华城市的土地审批非常严格，要拿到一块地皮来建造房子是十分困难的。而且在城市繁华地带的地皮更是所剩无几，要得到这些地皮所花费的金钱是十分的巨大。开发商在得到土地之后，将土地用来建造中低档的居民住宅区是十分不划算的。如今海口和三亚等城市的开发商，开发建造的新楼盘主要是高档住宅，每平米的楼盘价格都相当的高昂。而这些高档房产的主要销售对象则是，家底殷实、不在海南定居的大陆旅客。

　　在这种情况之下，部分经济条件还达不到购买高档住宅的，又需要购买房产的人们就将自己的眼光放到了二手房市场上。海南执信房地产经纪服务有限公司的销售经理向记者讲述了今年海口二手房产市场的反常情况。文经理说，在2006年里房产拥有人在把房产信息交给了中介公司之后，往往会主动联系中介公司，要求降价。出现这种情况的原因是，由于买房的人少，看房的机会就少，部分房东在推出房产信息之后，一个月内来看房的顾客只有一两人。房东为此着急，就采取主动降价的方法来销售房产。在进入2007年以来，房东主动降价的情况基本上消失了，反而转变成在房产信息公布之后，房东还联系中介公司，要求加价。而这种情况是因为二手房产市场火爆，看房的人络绎不绝，房东从中看到了商机，要求加价。

　　-烂尾楼处理完毕改变市场供需关系

　　1997年以前，海南房产业一直火暴，很多投资者在海南的主要投资方向就是房产，各种楼房拔地而起。市场供需关系失衡，海南房市明显出现供大于求的局面。1997年，海南地产经济泡沫崩塌之后，很多在建楼盘因为无资金注入，成了半拉子工程。

　　为了消化这些半拉子工程，消灭海口、三亚等地的烂尾楼，政府下了不少工夫。为了销售掉这些房产，政府提出，购房者在2006年12月31日前购买这些房产，可以免交契税等优惠政策。经过10年时间的消化，海口、三亚地区的烂尾楼已经得到了妥善的处置。房产市场的供需关系也因此改变，从供过于求变得供低于求。海南房市逐步走向正轨，走向健康良性发展的局面。

　　海南执信房地产经纪服务有限公司的负责人告诉记者，现在的市场和以前相比火热许多，可以从房产销售量来看这一问题。2006年10月应该是海口二手房产的拐点，在这之前，二手房的成交量持续下降。海口市房管局的数据显示2006年1-8月份，二手房交易量较去年同期下降12.38%，交易金额同比下降16.95%，进入8月，这种趋势更为明显，统计显示8月份海口二手房交易量和交易金额同比分别下降29.71%、46.34%，交易金额萎缩近半。而从10月之后，海口二手房市场回暖，成交量明显上升。房产公司的二手房成交量平均每月可达到3—5套。

　　-城市人口增长加大了二手房需求量

　　由于城市不断加大，城市人口不断增多，作为生活必需品的住宅销售量也稳步上涨。

　　随着海口市区人数的上涨，海口二手房产的需求量也上涨。其中分有两种局面，一是，自用住宅增多；二是、投资住宅增多。自用住宅的增多，是由于购房者的经济条件达到了买房的标准，选择买房的人数量在稳步上涨；另一方面，部分岛外人士选择在市区繁华地带购买房子，而市区繁华位置新楼盘较少，只能购买处于这一地带的二手房产。投资二手房产的人士其实也是购买房产作居住用，不过这些购买了房产的人更多的是将房产租给别人使用，在收回成本或是房产价格上涨之后再买掉房产。从中获得利润。(周山博)

　　来源：南国都市报

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