2007年·海南房产的第三极

　　在第三波消费高峰中，随着人口结构变动、中产阶层的崛起和消费结构的升级，中国的旅游地产开始进入纯刚性需求时代。海南地产也历经了炼狱般的火热与冷却进入了理性心理需求。海口三亚置业价格一路飙升，稀缺资源价值直指人心，休闲度假人潮的热浪此起彼伏。琼海、文昌、陵水等地以其特有的原生态资源和巨大的价格增长空间，成为2007海南地产第三极的跨越和攀升。

　　海南房产在一片涨声中迎来了新的一年，回首2006年相信广大的开发商都是满意的。2006年海南房产的走势是政府、业界、购房人都希望看到的稳中有升，健康发展、小步慢跑的走势。那么展望新的一年，海南房市何去何从？将会有哪些新的变化？相信这是广大购房人和业界朋友们最关心的问题。

　　探讨海南房产就一定要放在大环境，大背景下来比较，这样就更客观，也更有参考性。如《史记》中讲的“以铜为镜正衣冠，以史为镜知兴衰”。我想从两个大方向来说明2007年海南房产的走向。

　　第一、与全国的房市比较，海南房产是以岛外购买为主，所以海南房产市场的表现就是全国房产的晴雨表。从2000年开始的这一波全国房产迅速发展的轨迹来看，海南房市就像是一个浓缩版本。2000年全国房产以上海为龙头率先发力，其次是北京、深圳、广州之后带动了沈阳、哈儿滨、武汉、南京、重庆、成都等二线城市。再后就是呼和浩特、济南、乌鲁木齐等更多的城市全面普涨。直至2006年在全国房产调控二年之后，第一波发力的龙头上海房价暂时稳定下来，而全国70个大中城市依然有近10%左右的升幅。纵观全国，再回头来看海南房市，我们会发现这其中有非常相似的一面。

　　2002年海南房市在蛰伏了八年之久，终于开始启动。先以三亚房市为第一启动板块，之后海口房产也由慢至快，跟进了三亚房市的涨势。在4年的发展中，三亚、海口的房价升幅很大。从1000~2000元/㎡升至三亚2006年房产均价突破4000元/㎡，海口均价突破3000元/㎡。那么参照全国房产，在高位运行的三亚房产将会率先稳定下来，部分地区甚至会有滞涨现象，海口也会在2007年跟进这一趋势。反而是在前期启动比较慢的海南二线城市，将会成为海南房产的第三极，迅速补涨，快速发展。重点城市以琼海、文昌为主。他们一样具有一流的生态环境，海滩、白云、椰树和良好的空气，气候资源一点也不逊色于三亚，海口。例如：琼海博鳌，官塘温泉、万泉河；文昌的高隆湾、东郊椰林等全国知名的风景名胜，而这两个城市离海口仅一小时的车距，离三亚也仅仅两小时而已。琼海和文昌交通便利、风景优美，有原生态环境未被破坏，土地也未象海口、三亚般被小开发商囤积，分割成小地块开发，这就为品牌大开发商的进入留下了良好的基础。虽然这些区域配套尚不完善，但是随着品牌开发商的进入，改善配套，那么其价格偏低的优势将日趋显著。相比三亚、海口海边动则上万元/㎡的价格，这里2000元左右/㎡的价格，对度假，养生、投资人士有着莫大的吸引力。2006年底琼海官塘的温泉养生社区天来泉在开盘短短2个月就创造了销售500套的海南售房记录；文昌的中南·森海湾海景花园也创造了不错的销售业绩。我认为总价10万元，50万～100万平方的大社区、大配套、低总价、低单价、原生态保护一流、大品牌的开发商、大区域板块一起开发等因素是他们成功的关键。所以2007年房市看海南房产的第三极，琼海，文昌等城市将迎来一个快速发展的一年。

　　第二、从理财的大环境来比较，2006年是中国少见的楼市股市双丰收年，那么同样是理财产品，这两样也必有一定的相似点。通过2006年股市的启动到暴涨到现在高位运行，我想对高位运行的楼市也有可借鉴之处。股市在高位运行期，我们是去追涨每股50元、80元的高价股还是去发掘3～10元之间的低价质优的潜力股，我想理性的投资者对其风险性、回报率都有自己明智的选择。那就是选择风险性小，涨幅空间大的低价质优股作为2007年投资的重点。抛出已涨幅过大的高价股，做足功课，选择质优价低的潜力股，买入待涨。

　　一样的道理，在2007年高位运行并将长期看涨的海南楼市中，我们选择什么房产来投资、置业。我认为股市的投资经验是可以做参考的。那就是选择有强大补涨和轮涨的区域，海南房产的第三极——琼海、文昌等房产价低质优板块。当然选择大开发区域，大社区、大配套、大品牌开发商是广大朋友需要特别注意的。因为这两个城市还不象海口、三亚这么成熟，配套也还没有那么完善，虽然2009年要通轻轨等一些有利因素存在，但现状是配套还不够完善，那么只有选择大的社区，大品牌开发商、开发大规模楼盘，才可以借助他们对政府的影响力，以及社区内的商业、医院、学校、超市、银行、邮局等社区配套来补充现状的不足。

　　综上所述，2007年我们可以关注海南第三极，快速发展板块，琼海、文昌。

　　汪志军个人档案：

　　汪志军上海人，1998年在上海从事房产，作为一位资深房地产营销人，先后在上海、南京、广州等地成功的策划了多个项目。2004年开始参与组建海南纬达联行投资顾问有限公司,致力于旅游休闲地产的推广工作。凭着多年的房产营销经验和对上海、浙江等市场的熟悉与了解，准确的把握了海南旅游休闲产业的营销模式和定位，创造了一年内销售300套产权式酒店的良好业绩(三亚天福源酒店)并赢得了良好的口碑。现任海南纬达联行投资顾问有限公司的总经理,全权负责天来泉100万方的整体营销。

　　(海南在线-海南房产/海南纬达联行投资顾问有限公司总经理汪志军特约撰稿）