中新海南网2月9日电 “我省已缴纳住房维修专项资金共计2.43亿元，但目前仅累计使用178万元，使用率仅为0.73%。专项资金压在银行，每三年时间资金就面临着10%以上的贬值，吃亏的是广大购房业主。”

　　省政协委员、省建设厅房产处调研员李琼才向政协海南省四届五次会议提交提案，呼吁加强对物业管理专项维修资金的规范管理。李琼才指出，目前海南省的物业管理专项维修资金存在“四难”，即收缴难、保值难、使用难、监管难。

　　收缴难：仅5.9%住宅缴维修资金

　　据了解，2006年我省住宅总面积为5430.78万平方米，已纳入专项维修资金管理体系的有320万平方米，仅占总量的5.9%。我省大量的老旧小区已经需要对共用设施设备进行维修，而这些小区中绝大多数未收取专项维修资金，向业主追缴难度大，设施设备安全隐患凸显。

　　根据有关规定，房产要按造价的2% 收取专项维修资金。目前我省只有海口、三亚、琼海3个市建立了专项维修资金管理体系。记者从海口市房管局了解到，海口八成多小区未收缴专项维修资金。有关负责人说，不出10年，海口的住宅小区维修问题会大量出现。届时，没有公共维修基金的问题就会暴露无疑，特别是2004年以前开发的小区，问题会更严重。

　　开发商截留、挪用维修资金，也是基金收缴难的因素之一。因为目前有关规定还不能要求开发商在收取专项维修资金后及时上缴，只能在办理房产证时强制缴纳。因此许多新建住宅小区开发企业代收专项资金后，要到办理产权证时才将资金移交有关部门。在此期间，一些开发企业将此资金用于其他房地产项目的开发，资金安全隐患较大。

　　保值难：存在银行逐年贬值

　　据介绍，目前我省的专项维修资金基本上是以银行储蓄活期利息进行保值，利率仅为0.74%，仅为住房公积金增值率1.9%的五分之二。按目前每年3% 的通货膨胀率计算，三年时间资金就面临着10%以上的贬值。以目前我省2.43亿元的资金计算，三年内的贬值风险高达2500万元。而一般房产的专项维修普遍出现在房屋交付使用的15年左右，以目前的通货膨胀率计算，业主缴纳的资金已经贬值过半。

　　使用难：多头监管导致申请难

　　李琼才说，与一般房屋的折旧率为3% 相比对，维修资金的使用率为3% 才正常。但截至2006年底，我省共使用专项维修资金累积178万元，使用率仅为0.73%。使用率如此之低，一方面是因为我省住宅入住率低，难以达到2/3业主同意使用的规定，资金使用效率低下；另一方面，资金监管部门为防止资金的滥用，多头重复监管，无形中加大了审批难度，专项资金难于使用。两方面的原因造成住房维修的时效性与资金批准的滞后性矛盾突出，导致在住房及其设施设备出现紧急危险状况时，对电梯、水泵、变压器等共用设施设备难于维修。物业管理企业不得不先予垫付维修资金进行抢修，而后又面临着与业主及业主委员会沟通核准报审专项资金问题，久拖不决，物业管理企业不堪重负。

　　监管难：缺乏专门机构和人员

　　据了解，目前我省对专项维修资金的管理模式较多，有的是房产部门管理，有的是由房产部门与财政部门共管，有的是委托行业协会管理。目前的这些管理模式，存在许多问题。房产主管部门无专门的机构和人员负责资金管理，资金使用和收缴的比例低；房产主管部门无专业人员对资金的保值运作和资金使用的专业审核进行专业化管理，资金保值和使用难度大。行业协会因既不是行政部门也不是事业单位，主体资格缺少社会公信力，资金安全系数较低。

　　此外，目前我省维修资金管理未实现信息化，对于资金的本金及其孳息的管理和查询不公开，业主及舆论难于监管。

　　建议：监制和立法并行

　　李琼才介绍说，在国家实施房地产重点监控的40个城市中，70%以上的城市都设立了专门的专项维修资金管理机构，而我省海口、三亚两市作为40个城市之一，目前仍未对专项维修资金实施专业化管理。

　　针对“四难”问题，李琼才建议，参照其他省市的做法，对我省专项维修资金缴存1000万以上的市县，设立专门的专项维修资金管理机构，并配备物业管理、资金运作、设备管理等专门人员，对专项维修资金实施统一管理，加大资金的收缴力度，保障资金的保值增值，加大资金的利用率。同时防止房地产和财政主管部门等代管机构挤占、截留和挪用专项维修资金，以及开发商和售房单位滞留维修资金的问题发生。

　　李琼才还建议，应尽快将我省专项维修资金地方性规章列入立法计划，使专项维修资金的收缴、管理、使用、监管等过程有法可依。

　　李琼才还提出，要建立专项维修资金信息化系统，使业主、业主委员会、物业管理企业等与专项资金相关的各主体，能对本物业管理区域的专项维修资金进行查询，便于对资金使用、管理的监督。(作者:黄晓华)　　

　　来源：海南日报